鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０３Ｄ -18	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０５０５１０ -36	横浜市金沢区		底地	（　）	ほぼ台形	南西2.7m私道、南東2m、角地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０５０５０６ -34	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０５０５０８ -26	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０５０５０３ -27	横浜市金沢区		建付地	（　）	袋地等	南西2.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,402	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	176,146	100 [ 103.6]	170,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 65,649) 164,123	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	184,754	100 [ 108.9]	169,655		171,000
c	(　 ) 186,736	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	185,627	100 [ 112.0]	165,738		167,000
d	(　 ) 139,634	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	172,067	100 [ 102.8]	167,380		169,000
e	(　 ) 172,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	178,252	100 [ 104.7]	170,250		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

横浜金沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,561,810	605,120	2,956,690	2,160,890	795,800	（　0.9702） 772,085	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,784,457 円　　　　（　 98,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	170 ㎡	13.7 m x 12.6 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも専有面積約３９㎡の２ＤＫが２室で、合計４室の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,889	147,342	2.0	294,684
							1.0	147,342
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,908	148,824	2.0	297,648
							1.0	148,824
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		296,166		592,332
								296,166

⑨年額支払賃料	296,166 円　×　12ヶ月　＝　 3,553,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,553,992 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,411,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	592,332 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,166 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 144,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,561,810 円　　　　（　 20,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０７Ｔ　　　　-12	1,787 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,992 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０７Ｔ　　　　-11	1,822 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,859
c	１０５０５０５Ｔ　　　　-12	1,945 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,178

横浜金沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,620 円	3,553,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 605,120 円　（　　　　　　 3,560 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,160,890 円（　　　　　 12,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,561,810 円
②総費用	605,120 円
③純収益　①－②	2,956,690 円
④建物等に帰属する純収益	2,160,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	795,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	772,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,784,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出
横浜金沢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 -3

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　小林　隆志

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区乙舳町４２番４外｢乙舳町１２－２３｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東4.4m市道	水道、ガス、下水	野島公園 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.7 ｍ、奥行　約　　 12.6 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

周囲を海に囲まれ、標高は２
ｍ未満。島の大半を野島公園
が占める。

街

路

基準方位北、４．４
ｍ市道

交通

施設

野島公園駅南東方

300m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

駅との接近性が優れるうえ、海にも近い環境が根強い需要を維持する。金沢八景駅周辺の再開発が終了し、周辺
の住宅地需要はさらに増える傾向が見られる。最低敷地面積が１００㎡のため小規模物件が増えると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はシーサイドライン及び京急本線各駅の徒歩圏の住宅地の圏域。特に海に近い地域では一部の根強い需要が
見られる特徴がある。需要の中心は三十代から四十代の市内及び隣接市在住の一次取得者が多い。細分化された小規模
画地の建売物件の人気が高く、取引の中心は１２０㎡程度の画地で、更地が２０００万円程度、新築戸建物件が４００
０万円程度と比較的割安感がある物件が対象で、利便性の高い同価格水準のマンションと競合関係にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大学が近いため賃貸物件は比較的多いが、取引価格の伸びに賃料水準が追いつかないため、ファミリータイプを想定し
た収益価格は低めに得られた。他方、比準価格はシーサイドライン沿線の取引事例のうち、価格牽連性の高いものに基
づいて査定したため、地域の取引価格水準を反映した価格が得られたと考える。以上により、比準価格を重視し、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[122.0]

[101.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は３０％越え市の水準を大きく上回
る。人口は社会増が見られるが、自然減が大
きく、微減を続ける。シーサイドラインは順
調に客足が回復。

地域要因に変動はないが、最寄りの「野島公
園」駅乗降客数はすでにコロナ禍前を上回る
。人口は横ばいから微減だが、希少性があり
需要は堅持。

北東向きの中間画地で、敷地の分割ができな
い。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.4
交通・接近　　　  -4.4
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５０６ -34	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０５０５０８ -26	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０５０５０９Ｄ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (40,80)
d	１０５０５０３Ｄ -7	横浜市金沢区		更地	（　）	不整形	北西7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,736	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	187,291	100 [ 106.0]	176,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 139,634	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	175,140	100 [ 100.4]	174,442		176,000
c	(　 ) 202,288	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	200,324	100 [ 115.1]	174,043		176,000
d	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	146,571	100 [ 101.3]	144,690		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

横浜金沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,568,989	608,520	2,960,469	2,160,890	799,579	（　0.9702） 775,752	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,864,174 円　　　　（　 99,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	170 ㎡	13.7 m x 12.6 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

外階段のため。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

専有面積約４３㎡の２ＤＫ、４戸を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	85.00	100.0	85.00	1,721	146,000	1.0	146,000
							1.0	146,000
2～	居宅	85.00	100.0	85.00	1,774	151,000	1.0	151,000
							1.0	151,000
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		297,000		297,000
								297,000

⑨年額支払賃料	297,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,564,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,564,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,421,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 144,698 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,568,989 円　　　　（　 20,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０４Ｔ　　　　-21	1,764 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,774 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０４Ｔ　　　　-22	1,806 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,862
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,920 円	3,564,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 608,520 円　（　　　　　　 3,580 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,160,890 円（　　　　　 12,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,568,989 円
②総費用	608,520 円
③純収益　①－②	2,960,469 円
④建物等に帰属する純収益	2,160,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	775,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,864,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,200 円／㎡）