別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 横浜磯子 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜磯子 -13 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　新倉　敦子   TEL.

鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市磯子区田中１丁目５６２番１１ ｢田中１－１０－１８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m 建築協定 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 杉田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定のある旧分譲住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 杉田駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の旧分譲住宅地域で、特段の変動要因は見当たらない。今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行線、ＪＲ根岸線、市営地下鉄ブルーライン沿線の磯子区及びその周辺区を中心とする横浜市南部 の住宅地域。需要者の中心は横浜市中心部や都内等に通勤するサラリーマン層であり、圏外からの転入も見られる。杉 田駅からの坂はややきついが徒歩圏で、住環境も比較的良好なことから、弱含んでいた地価はここのところで下げ止ま っている。中心価格帯は土地１２０㎡程度で２０００万円程度、新築戸建で４０００万円程度までが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅の建ち並ぶ分譲住宅地域にあり、近隣地域内は建築協定により共同住宅は見られない。中古戸建住宅 を賃貸に供することはあるが、新規に土地を購入し賃貸用戸建住宅を建築することはない。居住の快適性が重視される 住宅地域で自用目的の取引が殆どである。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。 従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜磯子 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    245,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [151.9] [100.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格の上昇等、先行き不透明ながら、景 気は底堅く推移している。磯子区の人口は横 這いだが高齢化率が高く、不動産市況は二極 化傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。高台の住宅地 で利便性はやや劣るが環境は良く、地価も下 げ止まっている。 北系方位の土地で他の不動産と比較した優劣 は特になく、競争力の程度は普通である。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％