鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５１０ -23	横浜市磯子区		貸家建付地	（　）	袋地等	北西1.8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０５０５０２ -27	横浜市磯子区		更地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０５１０ -27	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０５０５１０ -33	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０５０８ -21	横浜市磯子区		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,152	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.5]	228,422	100 [ 89.4]	255,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 197,598	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	225,382	100 [ 105.5]	213,632		214,000
c	(　 ) 261,167	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	214,258	100 [ 90.5]	236,749		237,000
d	(　 ) 248,471	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.1]	208,051	100 [ 94.9]	219,232		219,000
e	(　 ) 169,444	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	204,130	100 [ 93.7]	217,855		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +21.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

横浜磯子 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,645,657	568,917	3,076,740	1,953,260	1,123,480	（　0.9702） 1,090,000	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,695,652 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	154.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	143 ㎡	13.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３９㎡程度の２階建の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.00	100.0	77.00	1,950	150,150	1.0	150,150
							1.0	150,150
2～ 2	居宅	77.00	100.0	77.00	1,990	153,230	1.0	153,230
							1.0	153,230
～

～

～

計		154.00	100.0	154.00		303,380		303,380
								303,380

⑨年額支払賃料	303,380 円　×　12ヶ月　＝　 3,640,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,640,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,622 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,494,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,380 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,912 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,380 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,645,657 円　　　　（　 25,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５１０Ｔ　　　　-3	2,383 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [113.9]	100 [108.0]	2,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,076 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５１０Ｔ　　　　-4	2,131 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	2,180
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,000 円	25,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,217 円	3,640,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,900 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 568,917 円　（　　　　　　 3,978 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,953,260 円（　　　　　 13,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,645,657 円
②総費用	568,917 円
③純収益　①－②	3,076,740 円
④建物等に帰属する純収益	1,953,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,123,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,090,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,695,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
横浜磯子 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 -11

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　新倉　敦子

TEL.

鑑定評価額

32,000,000 円

１㎡当たりの価格

224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区杉田４丁目４３０番６｢杉田４－８－５０｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,160)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる既成住宅地域	北西3.6m市道	水道、ガス、下水	新杉田 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近い既成住宅地域

街

路

基準方位　北　　３
．６ｍ市道

交通

施設

新杉田駅南方

350m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近い既成住宅地域で、特段の変動要因は見当たらない。今後も暫くは同様の環境を維持していくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ根岸線、京浜急行線、市営地下鉄ブルーライン沿線の磯子区及びその周辺区を中心とする横浜市南部
の住宅地域。需要者の中心は横浜市中心部や都内等に通勤する一次取得のサラリーマン層であり、圏外からの転入も見
られる。新杉田駅に近い立地で利便性が高く人気が高いが供給が少ないため、地価は上昇基調の推移が続いている。中
心価格帯は土地１４５㎡程度で３０００万円台前半、土地１００㎡程度の新築戸建で４０００万円台前半が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性あ
る取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心とする地域だが最寄駅に近く周辺にはアパート等の収益物件も散見
される。しかし新規に土地を購入し賃貸経営に参入する人は少なく収益価格は低めに求められた。従って、相対的に説
得力の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜磯子 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 227,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[101.0]

100
[102.1]

[100.0]
100

223,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源価格の上昇等、先行き不透明ながら、景
気は底堅く推移している。磯子区の人口は横
這いだが高齢化率が高く、不動産市況は二極
化傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅に近く
利便性の高い住宅地として人気があり地価は
上昇基調が続いている。

北西系方位の土地で他の不動産と比較した競
争力の程度は普通である。形状の優劣は特に
ない。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０５１０ -24	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (61,107)
b	１０５０５１０ -30	横浜市磯子区		建付地	（　）	袋地等	北西3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０５１０ -27	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０５０５０２ -27	横浜市磯子区		更地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,201	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	179,356	100 [ 78.0]	229,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 116,758	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.9]	155,216	100 [ 65.8]	235,891		236,000
c	(　 ) 261,167	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	196,217	100 [ 81.4]	241,053		241,000
d	(　 ) 197,598	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	225,890	100 [ 102.0]	221,461		221,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -24.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

横浜磯子 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,636,404	558,240	3,078,164	1,891,740	1,186,424	（　0.9702） 1,151,069	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	25,023,239 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	Ｗ2	154.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	143 ㎡	13.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３９㎡程度の２人世帯向けの共同住宅を想定。内装等仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	77.00	100.0	77.00	1,935	148,995	1.0	148,995
							1.0	148,995
2～ 2	住宅	77.00	100.0	77.00	1,995	153,615	1.0	153,615
							1.0	153,615
～

～

～

計		154.00	100.0	154.00		302,610		302,610
								302,610

⑨年額支払賃料	302,610 円　×　12ヶ月　＝　 3,631,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,631,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,253 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,486,067 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,610 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 302,610 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,636,404 円　　　　（　 25,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０５０４Ｔ　　　　-7	2,136 ( 2,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,081 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０５０４Ｔ　　　　-8	2,780 ( 2,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	24,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,940 円	3,631,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,240 円　（　　　　　　 3,904 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,891,740 円（　　　　　 13,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,636,404 円
②総費用	558,240 円
③純収益　①－②	3,078,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,891,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,186,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,151,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,049 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,023,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）