鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１１Ｄ -1	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、北西5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０６０５Ｄ -2	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、南西7.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０５０６０６ -27	横浜市南区		底地	（　）	不整形	北東20m市道、南東7.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０５０６０９Ｄ -1	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東21.8m市道、南西7.3m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
e	１０５０６０５Ｄ -5	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	南15m国道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,122	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	430,122	100 [ 102.2]	420,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 314,812	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	332,539	100 [ 96.6]	344,243		351,000
c	(　 61,198) 305,990	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	393,197	100 [ 98.9]	397,570		406,000
d	(　 ) 409,215	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	401,651	100 [ 97.3]	412,797		421,000
e	(　 ) 308,860	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	251,602	100 [ 69.4]	362,539		370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,263,547	10,182,362	42,081,185	35,156,000	6,925,185	（　0.9289） 6,432,804	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	142,951,200 円　　　　（　 289,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	380.00	ＲＣ5F1B	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	21.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（２ＤＫ各階６室、計２４室）、地下１階駐車場　法定延床面積にて評定

⑦有効率　 65.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	82.6	314.00	3,844	1,207,016	8.0	9,656,128
							0.0	0
2～ 2	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
3～ 3	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
4～ 5	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
地下 1～ 1	駐車場	380.00

計		2,280.00	65.4	1,490.00		4,264,616		12,713,728
								3,057,600

⑨年額支払賃料	4,264,616 円　×　12ヶ月　＝　 51,175,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,175,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,666,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,668,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,713,728 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,057,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,474,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,263,547 円　　　　（　 105,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０３Ｔ　　　　-53	3,152 ( 3,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [ 82.0]	3,782	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,870 円/㎡　月額支払賃料（　 3,844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０３Ｔ　　　　-54	4,155 ( 4,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,600,062 円	53,335,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 568,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,182,362 円　（　　　　　　 20,570 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,156,000 円（　　　　　 71,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,263,547 円
②総費用	10,182,362 円
③純収益　①－②	42,081,185 円
④建物等に帰属する純収益	35,156,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,925,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,432,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,951,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 5-5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　多賀　裕史

TEL.

鑑定評価額

192,000,000 円

１㎡当たりの価格

388,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5F1B	店舗付共同住宅等が多い国道沿いの商業地域	南西22m国道、背面道	水道、ガス、下水	星川 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

星川駅北東方

450m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

同一路線上には官公署や大型小売店舗等も集積して繁華性を維持しており、当面は現状の中層店舗兼共同住宅を
中心とする利用で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、保土ケ谷区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地域及びその周辺商業地域の圏域である。周辺には大
規模小売店舗や官公署が立地し、繁華性は逐年緩やかに高まる傾向にある。需要者の中心は、地場の企業や店舗兼共同
住宅を経営する事業主及び不動産業者である。また、規模、立地によりマンション用地としての需要も認められる。更
地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は観念し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺では、中高層建物や大型量販店等も混在しているが、多くは中層までの利用にとどまっており、容積率に
見合った収益が得られていないケースも多いとみられる。このため他の物件の取引価格を指標として価格形成がなされ
ることが一般的である。よって、鑑定評価額は、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 85.4]

[102.0]
100

387,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費が力強さを欠くなか、輸入材、企業
物価の上昇は消費者物価に波及している。滞
留する資金の不動産への流入は継続している
。

周辺に官公署、大規模小売店舗も立地する路
線商業地域であり、駅接近性や生活利便性に
優れ、マンションを中心に需要は底堅い。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０５Ｄ -43	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	袋地等	北東22m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０６０５Ｄ -29	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０６０５Ｄ -5	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	南15m国道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０６０５ -17	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.5m市道、北西1.5m、二方路		商業高度7種最高31m (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,914	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	251,603	100 [ 67.2]	374,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 193,084	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,139	100 [ 51.1]	385,791		394,000
c	(　 ) 308,860	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	243,049	100 [ 60.0]	405,082		413,000
d	(　 ) 464,492	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	459,027	100 [ 84.7]	541,945		553,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,549,726	10,732,210	42,817,516	35,904,000	6,913,516	（　0.9289） 6,421,965	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	142,710,333 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	380.00	ＲＣ5F1B	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	21.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２フロアー貸、２～５階は共同住宅（４９㎡×２４戸）、地下１階自走式駐車場１０台を想定。

⑦有効率　 65.4 ％
の理由

同程度の規模の建物では標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	82.6	314.00	3,924	1,232,136	8.0	9,857,088
							0.0	0
2～ 2	住宅	380.00	77.4	294.00	2,590	761,460	1.0	761,460
							1.0	761,460
3～ 3	住宅	380.00	77.4	294.00	2,629	772,926	1.0	772,926
							1.0	772,926
4～ 5	住宅	380.00	77.4	294.00	2,668	784,392	1.0	784,392
							1.0	784,392
地下 1～ 1	駐車場	380.00

計		2,280.00	65.4	1,490.00		4,335,306		12,960,258
								3,103,170

⑨年額支払賃料	4,335,306 円　×　12ヶ月　＝　 52,023,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,023,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,733,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,930,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,960,258 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,103,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,496,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,549,726 円　　　　（　 108,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０８Ｔ　　　　-11	2,942 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.9]	100 [110.0]	4,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,950 円/㎡　月額支払賃料（　 3,924 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０８Ｔ　　　　-12	2,286 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 62.0]	100 [ 90.9]	100 [105.0]	3,863
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,640,000 円	528,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,639,910 円	54,663,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 908,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,488,000 円	528,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	528,000 円	528,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	528,000 円	528,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,732,210 円　（　　　　　　 21,681 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	528,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,904,000 円（　　　　　 72,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,549,726 円
②総費用	10,732,210 円
③純収益　①－②	42,817,516 円
④建物等に帰属する純収益	35,904,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,913,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,421,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,710,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）