別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜保土ケ谷 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜保土ケ谷 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市保土ケ谷区和田１丁目２２８番２ ｢和田１－１４－１９｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度6種最高20m (90,300) 1:2.5 店舗、倉庫兼住宅 Ｓ3 小売店舗、飲食店等 が混在する駅前商業 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 和田町 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 和田町駅北東方 80m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既存商店街の色彩が強く、繁華性が増している様子はないものの、駅への接近性が良好であることから２階以上 の賃貸住宅需要は高く、商住混在地域へと移行していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    331,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    243,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区、旭区の周辺区の圏域の駅前商業地域及び近隣商業地域である。規模により市場参加者が異 なるが、需要者の中心は地元個人事業主やコンビニエンスストア、ドラッグストア、ファーストフード店等のチェーン 展開する企業のほか、住宅、マンション開発を手がけるデベロッパー等である。近年は、駅前商業地としての繁華性は 弱まる傾向にある反面、平坦地、駅近に対する住宅需要は旺盛で、総じて地価は上昇基調にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中低層の中小規模店舗が多い駅前近隣商業地域である。昔からの個人経営の商店も多くあり、収益価格はやや低位とな った。土地価格に相応な賃料水準が形成されていないものと思料する。本件では、小規模画地で自用目的の取引が主体 である。よって市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    314,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　保土ケ谷 5-4               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    318,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢、コロナ禍の不確実性な時代にあっ て、政府の財政・金融支援等により、不動産 の売物件が少なく、不動産の価格は高値を維 持している。 駅前商業地としての繁華性は、大きな変化が 見られないものの、物件の稀少性があり、駅 への接近性が良好で住宅併用の需要は依然と して高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +1.9 ％