鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１０ -5	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
b	１０５０６１０ -9	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、北東2.5m、二方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０６１０ -25	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、北西4m、準角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０６１０ -2	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０５０６１０ -4	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,844	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	223,353	100 [ 97.7]	228,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 198,930	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	176,324	100 [ 85.2]	206,953		207,000
c	(　 ) 205,121	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	184,143	100 [ 87.4]	210,690		211,000
d	(　 ) 176,461	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	197,233	100 [ 100.7]	195,862		196,000
e	(　 ) 251,470	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.7]	200,277	100 [ 94.8]	211,263		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,612,731	606,930	3,005,801	2,027,200	978,601	（　0.9725） 951,689	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,148,644 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	16.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、平均賃貸面積約２７㎡の２階建アパートを想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,860	148,800	1.0	148,800
							1.0	148,800
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,898	151,840	1.0	151,840
							1.0	151,840
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		300,640		300,640
								300,640

⑨年額支払賃料	300,640 円　×　12ヶ月　＝　 3,607,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,607,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 144,307 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,463,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,612,731 円　　　　（　 24,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０９Ｔ　　　　-11	1,969 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,898 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０９Ｔ　　　　-12	1,574 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,968
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,230 円	3,607,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,930 円　（　　　　　　 4,157 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,027,200 円（　　　　　 13,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,612,731 円
②総費用	606,930 円
③純収益　①－②	3,005,801 円
④建物等に帰属する純収益	2,027,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	978,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	951,689 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,148,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 -26

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	和田町 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 146 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近いバス通り背後の既成
住宅街で店舗も見られる

街

路

基準方位　北　　６
．０ｍ市道

交通

施設

和田町駅西方

480m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅街として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

競争・代替関係にある類似地域は、相鉄本・横須賀線を最寄駅とする戸建中心の住宅・共同住宅地。主要な需要者は、
横浜中心部・東京方面へ通勤する勤労者及び地元居住者である。中古住宅の再販や低未利用地等の開発による宅地供給
も行われているが、多くは坂道・細街路など街路条件が劣り、画地と街路の高低差ある物件が多い。相鉄線の利便性向
上のため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地総額で３千万円台、新築戸建で４～５千万円台となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、投資目的としては画地規模がやや小さい。管理費の増
加不安もあり、積極的収益獲得のための投資はあまり多くない（投資物件売買ｅの利回りは７．８％、本件収益計算で
は６．３％）。市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ
、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 276,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[102.0]

100
[141.1]

[100.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和資金が集中したため、都心の上昇率
は大きく、郊外は微動傾向にある。女性の勤
労化と老齢化により駅近物件への選好性が増
大した。

駅至近の住宅街。バス通り背後の住宅地で事
務所等も見られる。駅接近性から需要は堅調
。環境要因に大きな変動は無い。

個別的要因に変動はない。形状は台形である
が、間口もあり利用効率等の減価には至らな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +30.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０４Ｄ -60	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	南西3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０６０４Ｄ -59	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	東3.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０６０４Ｄ -58	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０５０６０４Ｄ -57	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０６０４Ｄ -56	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北4.5m未舗装私道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,023	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	160,848	100 [ 79.6]	202,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 287,141	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	240,959	100 [ 113.0]	213,238		213,000
c	(　 ) 177,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,878	100 [ 87.5]	203,289		203,000
d	(　 ) 192,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	170,306	100 [ 84.7]	201,070		201,000
e	(　 ) 248,624	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	308,943	100 [ 145.7]	212,040		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域にあり、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,521,403	588,094	2,933,309	1,969,280	964,029	（　0.9725） 937,518	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,833,733 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	16.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡（１ＬＤＫ、各階２戸）の共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積に未算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,802	144,160	1.0	144,160
							1.0	144,160
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,861	148,880	1.0	148,880
							1.0	148,880
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		293,040		293,040
								293,040

⑨年額支払賃料	293,040 円　×　12ヶ月　＝　 3,516,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,516,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,375,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	293,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,521,403 円　　　　（　 24,119 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０４Ｔ　　　　-4	1,646 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,941 円/㎡　月額支払賃料（　 1,861 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０４Ｔ　　　　-5	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,687
c	１０５０６０４Ｔ　　　　-6	1,542 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,920

横浜保土ケ谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,494 円	3,516,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 588,094 円　（　　　　　　 4,028 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,969,280 円（　　　　　 13,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,521,403 円
②総費用	588,094 円
③純収益　①－②	2,933,309 円
④建物等に帰属する純収益	1,969,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	937,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,833,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）