別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横浜保土ケ谷 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜保土ケ谷 -22 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市保土ケ谷区権太坂３丁目４０９番４０ ｢権太坂３－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m (70,150) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 東戸塚 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 東戸塚駅北東方 2.1km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず今後も現状 を維持しつつ推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区を中心に相鉄本線及びＪＲ横須賀線の各駅を最寄りとする住宅地域と判断される。主たる需 要者は横浜市内及び東京方面へ勤務する給与所得者層が中心であり、特に小規模なものは若年層の需要が強い。対象標 準地は最寄駅まで距離のあるバス便の地域であることから、現時点において需要は安定しているものの、やや弱含みの 兆候も認められる。市場の中心的価格帯は、新築戸建で３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は居住を目的とした比較的若年層の個人が中心で、利便性及び快適性に着目し、他の不動産との比較において購 入の検討を行う。したがって、多数の信頼性ある取引事例から求めた比準価格は実証的且つ客観的な説得力を有する。 一方、当該地域において、収益目的で土地を購入する需要は僅少であることから、収益価格の規範性はやや劣る。よっ て、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜保土ケ谷 -15           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率の上昇、貿易摩擦や国際安全保障上 の懸念、物価高騰のリスク等が与える地域経 済への影響に注視を要する。 最寄駅から距離のある利便性にやや劣る地域 であるが、値頃感から一定の需要も認められ 、当面は横ばい圏域で推移していくものと思 われる。 個別的要因について特出すべき変動要因はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％