鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０９ -26	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	北6m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０５０６０９ -18	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	北西1.8m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０６０９ -33	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.4m市道、東6.4m、角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０６０３Ｄ -20	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０５０６１０ -35	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,098	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	177,645	100 [ 92.3]	192,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 241,836	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	255,582	100 [ 94.6]	270,171		270,000
c	(　 ) 207,600	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	199,304	100 [ 99.7]	199,904		200,000
d	(　 ) 128,229	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	149,231	100 [ 77.6]	192,308		192,000
e	(　 ) 150,741	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	201,577	100 [ 101.6]	198,403		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,189,557	370,195	1,819,362	1,216,320	603,042	（　0.9725） 586,458	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,032,400 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	103 ㎡	7.6 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、平均賃貸面積約４８㎡、の２階建アパートを想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,879	90,192	1.0	90,192
							1.0	90,192
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,917	92,016	1.0	92,016
							1.0	92,016
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		182,208		182,208
								182,208

⑨年額支払賃料	182,208 円　×　12ヶ月　＝　 2,186,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,186,496 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 87,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,099,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,208 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,208 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 88,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,189,557 円　　　　（　 21,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０９Ｔ　　　　-9	2,337 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	2,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０９Ｔ　　　　-10	2,094 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,595 円	2,186,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 370,195 円　（　　　　　　 3,594 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,216,320 円（　　　　　 11,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,189,557 円
②総費用	370,195 円
③純収益　①－②	1,819,362 円
④建物等に帰属する純収益	1,216,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	603,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	586,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,032,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 -21

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

TEL.

鑑定評価額

19,700,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区上星川２丁目２９３番５３｢上星川２－２４－３３｣				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	上星川 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

上星川駅北方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地内の分譲地として安定しており、現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

競争・代替関係の強い類似地域は、相鉄線・横須賀線を最寄駅「上星川駅等」とし、丘陵地に形成された小規模住宅地
。主要な需要者は、横浜中心部・東京方面へ通勤する勤労者及び地元居住者である。中古住宅の再販や低未利用地等の
開発による宅地供給も行われている。多くは坂道・細街路であり、画地と街路の高低差も大きい。相鉄線の利便性向上
もあり、需要は強い。中心価格帯は、土地総額で２～３千万円台、新築戸建で４千万円台（ｅ事例）である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は丘陵地にある住宅地で、細街路経由となる。配分法適用では取引事例の経験的数値を採用し正確性を担保した
。収益価格は比準価格と乖離している。土地残余法による単一の計算モデルのため、粗利周り重視の収益物件売買の現
状とは合わない（小規模画地では収益と管理コストのバランスも悪い）。このため、２価格の不一致は避けられず、収
益価格は投資参考価格とし、代表標準地を規準とする価格も考慮し、比準重視で上記価格に決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[103.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和資金の集中により、都心の上昇率は
大きく、他方郊外は微動傾向である。女性の
勤労化と老齢化により駅近物件への選好性が
増大した。

駅徒歩圏であるが、起伏もあり、細街路奥の
ため利便性がやや劣る既存住宅街。地域要因
に特段の変動はなく、需要は微上昇である。

接面道路、隣接地等の環境・規模から、競争
力はやや強い。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +7.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０４Ｄ -81	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０６０４Ｄ -80	横浜市保土ケ谷区		借地権	（　）	長方形	南東2.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０５０６０４Ｄ -79	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,0)
d	１０５０６０４Ｄ -78	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	北西4.1m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	184,545	100 [ 92.7]	199,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 95,485) 159,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	180,843	100 [ 94.0]	192,386		192,000
c	(　 ) 203,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,259	100 [ 98.8]	205,728		206,000
d	(　 ) 184,028	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	185,887	100 [ 95.0]	195,671		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地内の既存住宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,130,693	356,380	1,774,313	1,180,120	594,193	（　0.9725） 577,853	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,841,178 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	103 ㎡	7.6 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けタイプ間取りを中心に建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	48.00	100.0	48.00	1,800	86,400	2.0	172,800
							1.0	86,400
2～ 2	居宅	48.00	100.0	48.00	1,891	90,768	2.0	181,536
							1.0	90,768
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		177,168		354,336
								177,168

⑨年額支払賃料	177,168 円　×　12ヶ月　＝　 2,126,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,126,016 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 85,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,040,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,336 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,402 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,168 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,130,693 円　　　　（　 20,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０４Ｔ　　　　-4	1,646 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,974 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０６０４Ｔ　　　　-5	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,687
c	１０５０６０４Ｔ　　　　-6	1,542 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,819

横浜保土ケ谷 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,500 円	16,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,780 円	2,126,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,380 円　（　　　　　　 3,460 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,180,120 円（　　　　　 11,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,130,693 円
②総費用	356,380 円
③純収益　①－②	1,774,313 円
④建物等に帰属する純収益	1,180,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	594,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	577,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,841,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）