鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０９Ｄ -8	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	北西7.2m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
b	１０５０６０９Ｄ -5	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０６０３ -19	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.4m市道、北東7m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
d	１０５０６０７ -47	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e	１０５０６０３ -43	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ台形	東6.8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,323	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	298,168	100 [ 70.8]	421,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	425,000
b	(　 ) 314,884	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	326,220	100 [ 71.2]	458,174		463,000
c	(　 ) 259,673	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 87.5]	100 [ 107.0]	284,566	100 [ 69.8]	407,688		412,000
d	(　 ) 334,608	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	284,417	100 [ 69.0]	412,199		416,000
e	(　 ) 278,762	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,386	100 [ 60.9]	463,688		468,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 437,000 円／㎡]

横浜南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,290,676	6,512,517	26,778,159	23,052,000	3,726,159	（　0.9519） 3,546,931	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	78,820,689 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.59	ＲＣ9	1,315.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	267 ㎡	18.1 m x 14.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階に店舗フロア貸し、３階以上に共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	139.84	70.0	97.89	3,700	362,193	8.0	2,897,544
							0.0	0
2～ 2	店舗	156.59	80.0	125.27	2,775	347,624	4.0	1,390,496
							0.0	0
3～ 9	住宅	145.65	90.0	131.09	2,405	315,271	1.0	315,271
							1.0	315,271
～

～

計		1,315.98	86.7	1,140.79		2,916,714		6,494,937
								2,206,897

⑨年額支払賃料	2,916,714 円　×　12ヶ月　＝　 35,000,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,000,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,800,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,200,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,494,937 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,206,897 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,030,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,290,676 円　　　　（　 124,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０２Ｔ　　　　-6	3,463 ( 3,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,725 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６７Ｔ　　　　-10	3,355 ( 3,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,695,000 円	339,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,050,017 円	35,000,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,881,500 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,512,517 円　（　　　　　　 24,391 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,315.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,052,000 円（　　　　　 86,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,290,676 円
②総費用	6,512,517 円
③純収益　①－②	26,778,159 円
④建物等に帰属する純収益	23,052,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,726,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,546,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,820,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 5-6

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　岩澤　誠

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区高根町３丁目１７番２０				②地積　(㎡)	267 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度7種最高31m (100,500)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	北東20m市道、南東側道	水道、ガス、下水	阪東橋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

阪東橋駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

大型アーケド商店街や区役所等との接近性も良好であり商業地域として徐々に熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 439,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市営地下鉄ブルーライン及び京急本線沿線のうちの南区及び隣接区内の商業地域である。需要者は、
賃貸経営や不動産投資を目的とした法人事業者等が想定される。需要は底堅く、分譲マンション素地の需要としても堅
調である。類似商業地の取引は少なく、概括的な取引価格帯の把握はできなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、需要は底堅い。但し、土地の元本価格に見合うような賃
料を収受しえない市場の実態を反映して、収益価格は低位に試算されたものと判断する。よって、現実の取引市場を反
映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡を図り、上記のとおり
鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 471,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[117.5]

[101.0]
100

432,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が緩和される中で、持ち直
しの動きが見られが、サプライチェーンや原
材料価格の動向による下振リスクに留意すべ
き状況にある。

周辺の土地の利用の状況は標準地の存する近
隣地域と同様であり、地域要因に変動は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０６ -24	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、北東5.5m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０５０６０５Ｄ -2	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m市道、南西7.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０５０６０６ -27	横浜市南区		底地	（　）	不整形	北東20m市道、南東7.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０５０６０９Ｄ -1	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南東21.8m市道、南西7.3m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
e	１０５０６０７ -28	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 464,109	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.5]	383,394	100 [ 84.2]	455,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 314,812	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	332,539	100 [ 84.6]	393,072		397,000
c	(　 61,198) 305,990	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	393,197	100 [ 92.4]	425,538		430,000
d	(　 ) 409,215	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	401,651	100 [ 88.0]	456,422		461,000
e	(　 ) 329,429	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	349,195	100 [ 80.9]	431,638		436,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 439,000 円／㎡]

横浜南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,735,836	6,388,489	26,347,347	22,576,000	3,771,347	（　0.9519） 3,589,945	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	79,776,556 円　　　　（　 299,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	174.00	ＲＣ9	1,315.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	267 ㎡	18.1 m x 14.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階をフロアー貸しの店舗、３階～９階を共同住宅（形式：ファミリータイプ２１戸、平均専有面積：約４３．７㎡）を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	139.84	70.0	97.89	3,755	367,577	8.0	2,940,616
							0.0	0
2～ 2	店舗	156.59	80.0	125.27	2,629	329,335	4.0	1,317,340
							0.0	0
3～ 9	住宅	145.65	90.0	131.09	2,366	310,159	1.0	310,159
							1.0	310,159
～

～

計		1,315.98	86.7	1,140.79		2,868,025		6,429,069
								2,171,113

⑨年額支払賃料	2,868,025 円　×　12ヶ月　＝　 34,416,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,416,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,753,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,662,996 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,429,069 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,171,113 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,013,693 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,735,836 円　　　　（　 122,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６１０Ｔ　　　　-5	3,496 ( 3,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,780 円/㎡　月額支払賃料（　 3,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６１０Ｔ　　　　-6	3,599 ( 3,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,032,489 円	34,416,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,388,489 円　（　　　　　　 23,927 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,315.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,576,000 円（　　　　　 84,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,735,836 円
②総費用	6,388,489 円
③純収益　①－②	26,347,347 円
④建物等に帰属する純収益	22,576,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,771,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,589,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,776,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299,000 円／㎡）