鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０１ -11	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北西11m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０４１３ -23	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０５０４０９Ｄ -4	横浜市鶴見区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西9.2m市道、北東5.5m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
e	１０５０４０１Ｄ -4	横浜市鶴見区		底地	（　）	長方形	東9m市道、北10.7m、角地		工専臨港地区建築協定 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,841	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	252,779	100 [ 100.0]	252,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 366,819	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	311,185	100 [ 117.4]	265,064		270,000
c	(　 179,103) 358,206	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	358,206	100 [ 143.7]	249,273		254,000
d	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	205,913	100 [ 85.7]	240,272		245,000
e	(　 425,735) 425,735	100 [ 100.0]	[ 114.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	473,682	100 [ 112.3]	421,801		430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +48.0
e	正常	％／月 +1.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

横浜中 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	370,910,954	67,635,512	303,275,442	221,430,000	81,845,442	（　0.9526） 77,965,968	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,856,332,571 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
物流センター	4,400.00	ＲＣ4	17,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m 臨港地区	80 ％	200 ％	200 ％	8,930 ㎡	197.5 m x 48.5 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流センター一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	物流センター	4,400.00	100.0	4,400.00	1,901	8,364,400	5.0	41,822,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		17,600.00	100.0	17,600.00		33,457,600		167,288,000
								0

⑨年額支払賃料	33,457,600 円　×　12ヶ月　＝　 401,491,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	401,491,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 32,119,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	369,371,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,288,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,539,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	370,910,954 円　　　　（　 41,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０２Ｔ　　　　-2	2,068 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.7]	100 [120.0]	1,960	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,909 円/㎡　月額支払賃料（　 1,901 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０４Ｔ　　　　-3	1,616 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.4]	100 [ 95.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,890,000 円	3,630,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,014,912 円	401,491,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,615,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,855,000 円	3,630,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,630,000 円	3,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,630,000 円	3,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 67,635,512 円　（　　　　　　 7,574 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,630,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0610	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	221,430,000 円（　　　　　 24,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	370,910,954 円
②総費用	67,635,512 円
③純収益　①－②	303,275,442 円
④建物等に帰属する純収益	221,430,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,845,442 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,965,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,856,332,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜中 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 9-3

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　冨来　功

TEL.

鑑定評価額

2,250,000,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区新山下３丁目８番１０｢新山下３－１１－１０｣				②地積　(㎡)	8,930 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m 臨港地区 (80,200)
	台形 4:1	倉庫兼事務所ＲＣ5	物流センター、倉庫等が多い地域	北東28m市道、北西側道	水道、ガス、下水	元町・中華街 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 300 ｍ、南 300 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 9,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ市道

交通

施設

元町・中華街駅南東方

1.4km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

横浜中心部や首都高速へのアクセスに優れており、今後とも物流施設の立地が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川県内全域の工業地域で、高速道路インターチェンジまたは幹線道路へのアクセスが良く、物流施
設が立地可能な地域である。需要者は、物流事業を行う法人や物流施設への投資を行う投資家などが中心である。コロ
ナ禍においても、Ｅコマース市場は拡大を続けており、流通業務地への需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は
、土地価格で１㎡あたり１０万円台後半から２０万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、物流センター、倉庫等が多い地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程
は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引が中心のため、市場の実態を反映し相対的に信頼性の
高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響下にあって
も、Ｅコマース市場は拡大しており、物流施
設が立地可能な工業地への需要は旺盛である
。

物流施設が多い地域で、横浜中心部や首都高
速へ近く需要は堅調で、地価は上昇傾向を示
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０１ -11	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北西11m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０５１０Ｄ -3	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、三方路		工業高度7種最高31m (60,200)
d	１０５０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,841	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	245,195	100 [ 97.0]	252,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,816	100 [ 98.8]	250,826		256,000
c	(　 ) 242,658	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,975	100 [ 96.9]	265,196		270,000
d	(　 ) 205,251	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,435	100 [ 83.2]	255,331		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

横浜中 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	378,910,611	69,321,504	309,589,107	226,920,000	82,669,107	（　0.9526） 78,750,591	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,875,014,071 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
物流センター	4,400.00	ＲＣ4	17,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m 臨港地区	80 ％	200 ％	200 ％	8,930 ㎡	197.5 m x 48.5 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流センター一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	物流センター	4,400.00	100.0	4,400.00	1,942	8,544,800	5.0	42,724,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		17,600.00	100.0	17,600.00		34,179,200		170,896,000
								0

⑨年額支払賃料	34,179,200 円　×　12ヶ月　＝　 410,150,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	410,150,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 32,812,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	377,338,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	170,896,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,572,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	378,910,611 円　　　　（　 42,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-21	1,562 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,837	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,942 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０８Ｔ　　　　-901	1,834 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,038
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,160,000 円	3,720,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,101,504 円	410,150,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,620,000 円	3,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,720,000 円	3,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,720,000 円	3,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 69,321,504 円　（　　　　　　 7,763 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,720,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0610	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	226,920,000 円（　　　　　 25,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	378,910,611 円
②総費用	69,321,504 円
③純収益　①－②	309,589,107 円
④建物等に帰属する純収益	226,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,669,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,750,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,875,014,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）