鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,720)
b	１０５０４０９ -27	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０５０４１３Ｄ -1	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
d	１０５０４１２Ｄ -7	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
e	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,070,183	100 [ 106.3]	1,006,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 561,956	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,815	100 [ 57.6]	1,004,887		1,000,000
c	(　 ) 670,700	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	656,008	100 [ 69.7]	941,188		941,000
d	(　 ) 552,666	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,641	100 [ 56.0]	1,033,288		1,030,000
e	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,365,935	100 [ 137.2]	995,579		996,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

横浜中 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,850,917	5,289,402	18,561,515	13,931,400	4,630,115	（　0.9332） 4,320,823	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	105,385,927 円　　　　（　 781,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	100.00	ＲＣ8	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	135 ㎡	10.5 m x 12.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から各階フロア貸の８階建事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	70.0	70.00	3,441	240,870	3.0	722,610
							0.0	0
2～ 8	事務所	100.00	85.0	85.00	3,140	266,900	3.0	800,700
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	83.1	665.00		2,109,170		6,327,510
								0

⑨年額支払賃料	2,109,170 円　×　12ヶ月　＝　 25,310,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 665.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,310,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,518,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,791,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,327,510 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,850,917 円　　　　（　 176,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-61	2,748 ( 2,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,148 円/㎡　月額支払賃料（　 3,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-62	3,159 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,325
c	１０５０４０１Ｔ　　　　-63	3,346 ( 3,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,187

横浜中 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	214,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,012,402 円	25,310,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 746,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,819,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,289,402 円　（　　　　　　 39,181 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,931,400 円（　　　　　 103,196 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,850,917 円
②総費用	5,289,402 円
③純収益　①－②	18,561,515 円
④建物等に帰属する純収益	13,931,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,630,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,320,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,385,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 781,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜中 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-17

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　和田　伸也

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

971,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区海岸通４丁目２１番				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
	1:1.2	事務所ＲＣ7	中高層事務所が多くマンションもある商業地域	北東16m市道	水道、ガス、下水	馬車道 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

馬車道駅北東方

110m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所、マンションが存する既成商業地域であるが、周辺では横浜郵船ビル等の建替計画や北仲通地区の
開発事業などの計画があり、これらの開発の周辺地域への波及効果で今後更なる地域の発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 830,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区・西区・神奈川区等の商業地域であり、特に関内地区を中心に横浜市中心商業地と強い代替競争関
係にある。中心となる需要者は、賃貸収入を目的とする法人投資家・不動産業者等、事業用で自己利用を目的とする法
人等である。周辺では大規模ビルの建築計画等があり、これらの波及効果による不動産需要の高まり等が期待される。
更地の売買は限定的であり、各画地の個別性が強いため、取引価格水準の幅が大きく、一部高値での取引もみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格で
あり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域を含む周辺地域では収益獲得を目的とする取引が中
心となるものの、規模等によっては自己使用目的（事業用）の取引が多い地域であることから、市場の実態を反映した
比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,500,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[165.0]

[100.0]
100

975,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    922,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直し
ている。一方、消費者物価は上昇しており、
海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意
が必要。

既成商業地域であるが、周辺では大規模ビル
の建築計画等があり、不動産需要の高まりが
期待され、地価は上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度地区特別用途地区 (100,720)
b	１０５０４０５ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		商業高度地区 (100,420)
c	１０５０４０５ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		商業高度地区 (100,500)
d	１０５０４０８ -514	横浜市西区		更地	（　）	不整形	南東22m国道、南西7.3m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,082,725	100 [ 113.6]	953,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	953,000
b	(　 ) 975,461	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	993,019	100 [ 96.4]	1,030,103		1,030,000
c	(　 ) 849,041	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	878,757	100 [ 84.8]	1,036,270		1,040,000
d	(　 ) 895,476	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	927,745	100 [ 94.8]	978,634		979,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

横浜中 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,484,755	5,368,808	19,115,947	14,191,800	4,924,147	（　0.9332） 4,595,214	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	112,078,390 円　　　　（　 830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	100.00	ＲＣ8	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	135 ㎡	10.5 m x 12.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、各階事務所（フロアー貸し）を想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	70.0	70.00	3,500	245,000	6.0	1,470,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	100.00	85.0	85.00	3,180	270,300	6.0	1,621,800
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	83.1	665.00		2,137,100		12,822,600
								0

⑨年額支払賃料	2,137,100 円　×　12ヶ月　＝　 25,645,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 665.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,645,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,282,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,362,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,822,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,484,755 円　　　　（　 181,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-61	2,748 ( 2,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,196 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-21	3,149 ( 3,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,057
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,308,000 円	218,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,025,808 円	25,645,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 746,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,853,000 円	218,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,368,808 円　（　　　　　　 39,769 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	218,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,191,800 円（　　　　　 105,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,484,755 円
②総費用	5,368,808 円
③純収益　①－②	19,115,947 円
④建物等に帰属する純収益	14,191,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,924,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,595,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,078,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 830,000 円／㎡）