鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３Ｄ -1	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、角地		商業高度7種最高31m 駐車付置義務 (100,600)
b	１０５０４０８ -502	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西5.3m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,424)
c	１０５０４０８ -507	横浜市中区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、南東3m、二方路		商業高度7種最高31m (100,360)
d	１０５０４１４ -22	横浜市西区		更地	（　）	長方形	北西36m国道、北東4m、準角地		商業高度地区7種 (100,500)
e	１０５０４０５Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、南西2m、二方路		商業高度地区 (100,433)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 670,700	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	669,398	100 [ 100.0]	669,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	669,000
b	(　 ) 763,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	763,716	100 [ 105.5]	723,901		724,000
c	(　 ) 605,258	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	575,761	100 [ 81.2]	709,065		709,000
d	(　 ) 859,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	834,457	100 [ 119.8]	696,542		697,000
e	(　 ) 504,292	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	526,324	100 [ 77.1]	682,651		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 695,000 円／㎡]

横浜中 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,688,022	10,033,754	34,654,268	27,602,400	7,051,868	（　0.9332） 6,580,803	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	160,507,390 円　　　　（　 629,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	167.00	ＲＣ9	1,523.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	255 ㎡	12.8 m x 21.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、１階店舗（フロア貸し）、２階以上事務所、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.00	70.0	116.90	3,550	414,995	10.0	4,149,950
							0.0	0
2～ 9	事務所	167.00	85.0	141.95	3,010	427,270	6.0	2,563,620
							0.0	0
～

～

～

計		1,523.00	82.2	1,252.50		3,833,155		24,658,910
								0

⑨年額支払賃料	3,833,155 円　×　12ヶ月　＝　 45,997,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,252.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,997,860 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,837,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,456,228 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,658,910 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,688,022 円　　　　（　 175,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１５Ｔ　　　　-27	3,003 ( 2,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 3,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４１５Ｔ　　　　-26	3,202 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,150
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,544,000 円	424,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,891,754 円	47,293,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,146,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,604,000 円	424,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,033,754 円　（　　　　　　 39,348 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,523.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,602,400 円（　　　　　 108,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,688,022 円
②総費用	10,033,754 円
③純収益　①－②	34,654,268 円
④建物等に帰属する純収益	27,602,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,051,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,580,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,507,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜中 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-13

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

678,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区山下町３０番３外				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9	中高層のホテル、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東11m市道	水道、ガス、下水	元町・中華街 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中高層のマンションも多いほ
か、駐車場等の空地も見受け
られる。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

元町・中華街駅北西方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺での新規開発、出店等の予定はなく、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 690,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 624,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及び隣接する西区、南区にかけて広がる商業地域一帯であり、特に代替競争の関係が強いのは山下町
内の商業地域である。主たる需要者は収益物件の開発事業者等であり、規模によってはマンション開発事業者の需要も
認められる。地域の事務所需要は低位にあるが、利便性良好な立地から住宅需要も旺盛であるため堅調な収益物件用地
需要の影響を受けて地価の上昇幅は拡大傾向にある。取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の典型的な需要者は、自ら事業を行う場合には商圏の状態や顧客の流動性等事業収益に関する検討を行い、賃貸
目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相
応に高いと認められるものの、地域での利用は自用が多く、比準価格の規範性も相応に高いものと判断される。本件で
は、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 550,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

678,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続し
ているが、固定化しつつある一般消費行動の
変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が
見られる。

利便性高い立地により需要は旺盛なため、堅
調な収益物件用地需要の影響を受けて地価の
上昇幅は拡大傾向にある。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.4
交通・接近　　　  -5.9
環境　　　　　　  -6.7
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３Ｄ -1	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、角地		商業高度7種最高31m 駐車付置義務 (100,600)
b	１０５０４０９Ｄ -12	横浜市中区		建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西3m、準角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,520)
c	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度地区特別用途地区 (100,720)
d	１０５０４０５Ｄ -12	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		近商高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 670,700	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	680,563	100 [ 100.0]	680,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	681,000
b	(　 ) 415,368	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,613	100 [ 65.8]	674,184		674,000
c	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,076,454	100 [ 144.1]	747,019		747,000
d	(　 ) 759,076	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	775,776	100 [ 79.6]	974,593		975,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

横浜中 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,112,617	10,416,841	35,695,776	28,709,100	6,986,676	（　0.9332） 6,519,966	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	159,023,561 円　　　　（　 624,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	167.00	ＲＣ9	1,503.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	255 ㎡	12.8 m x 21.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸、２～９階は事務所でフロア貸又は部分貸、地下１階は駐車場で４台分を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.00	70.0	116.90	4,504	526,518	10.0	5,265,180
							0.0	0
2～ 9	事務所	167.00	85.0	141.95	3,100	440,045	6.0	2,640,270
							0.0	0
～

～

～

計		1,503.00	83.3	1,252.50		4,046,878		26,387,340
								0

⑨年額支払賃料	4,046,878 円　×　12ヶ月　＝　 48,562,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,252.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,562,536 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,988,683 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,869,853 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,387,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 242,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,112,617 円　　　　（　 180,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１０Ｔ　　　　-16	9,321 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [195.7]	100 [100.0]	4,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,542 円/㎡　月額支払賃料（　 4,504 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０８Ｔ　　　　-501	6,705 ( 6,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [155.2]	100 [100.0]	4,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	441,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,994,341 円	49,858,536　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,146,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,748,500 円	441,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,416,841 円　（　　　　　　 40,850 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	441,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,503.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,709,100 円（　　　　　 112,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,112,617 円
②総費用	10,416,841 円
③純収益　①－②	35,695,776 円
④建物等に帰属する純収益	28,709,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,986,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,519,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,023,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624,000 円／㎡）