鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,800)
b	１０５０４０９ -30	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m市道、南東7m、北西6m、三方路		商業高度7種最高31m (100,460)
c	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,720)
d	１０５０４０５ -11	横浜市中区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,360)
e	１０５０４１３ -13	横浜市中区		建付地	（　）	台形	北東10.6m市道、北西7.9m、南西4m、三方路		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,387,112	100 [ 110.0]	1,261,011	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 919,794	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	885,409	100 [ 72.0]	1,229,735		1,250,000
c	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,082,725	100 [ 81.1]	1,335,049		1,360,000
d	(　 ) 907,650	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	859,792	100 [ 63.2]	1,360,430		1,390,000
e	(　 ) 643,929	100 [ 60.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,027,077	100 [ 84.6]	1,214,039		1,240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	売急ぎ	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,320,000 円／㎡]

横浜中 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	176,191,366	39,729,706	136,461,660	108,290,000	28,171,660	（　0.9353） 26,348,954	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	675,614,205 円　　　　（　 1,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	550.00	ＲＣ9F1B	5,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	621 ㎡	19.9 m x 31.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１階店舗、２階以上事務所、地下駐車場２５台）を想定。

⑦有効率　 70.3 ％
の理由

地域内の同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	550.00

1～ 1	店舗	550.00	65.0	357.50	5,782	2,067,065	10.0	20,670,650
							0.0	0
2～ 9	事務所	550.00	80.0	440.00	3,614	1,590,160	6.0	9,540,960
							0.0	0
～

～

計		5,515.00	70.3	3,877.50		14,788,345		96,998,330
								0

⑨年額支払賃料	14,788,345 円　×　12ヶ月　＝　 177,460,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,877.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	177,460,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 9,000,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 11,187,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	175,272,532 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	96,998,330 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 911,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	750,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,050 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	176,191,366 円　　　　（　 283,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０５Ｔ　　　　-19	2,964 ( 2,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,632 円/㎡　月額支払賃料（　 3,614 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０４０５Ｔ　　　　-20	3,355 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,200,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,458,406 円	186,460,140　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,221,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,450,000 円	1,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,729,706 円　（　　　　　　 63,977 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,700,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 5,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	108,290,000 円（　　　　　 174,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	176,191,366 円
②総費用	39,729,706 円
③純収益　①－②	136,461,660 円
④建物等に帰属する純収益	108,290,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,171,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,348,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675,614,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜中 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-11

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　冨来　功

TEL.

鑑定評価額

776,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区住吉町１丁目２番外				②地積　(㎡)	621 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層事務所ビルの建ち並ぶ商業地域	南東22m市道、北東側道	水道、ガス、下水	関内 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

関内駅北東方

340m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、関内駅周辺では旧市役所再開発、関東学院大学キャンパス開設等の
計画があり、収益性上昇が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜、川崎市内で、横浜駅周辺、みなとみらい２１地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺などの
商業地域である。需要者は、賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。関内駅周辺では
、旧横浜市庁舎再開発、関東学院大学キャンパス開設などの計画があり、今後の収益性上昇が期待される。需給の中心
となる価格帯は、土地価格で１㎡あたり１００万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の
各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関
連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,500,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[132.3]

[102.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相
場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす
影響を注視する必要がある。

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、
旧市役所再開発、関東学院大学開設等の影響
から、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,800)
b	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度地区特別用途地区 (100,720)
c	１０５０４０８ -502	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西5.3m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,424)
d	１０５０４０９ -22	横浜市中区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,411)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,359,317	100 [ 105.0]	1,294,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,320,000
b	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,076,454	100 [ 82.9]	1,298,497		1,320,000
c	(　 ) 763,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	763,716	100 [ 60.9]	1,254,049		1,280,000
d	(　 ) 966,914	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,010,425	100 [ 80.8]	1,250,526		1,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

横浜中 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	181,711,515	41,249,369	140,462,146	112,112,000	28,350,146	（　0.9353） 26,515,892	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	679,894,667 円　　　　（　 1,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	550.00	ＲＣ9F1B	5,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	621 ㎡	19.9 m x 31.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所、地下１階駐車場。　

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	70.0	385.00	5,901	2,271,885	10.0	22,718,850
							0.0	0
2～ 9	事務所	550.00	85.0	467.50	3,570	1,668,975	6.0	10,013,850
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	550.00

～

～

計		5,515.00	74.8	4,125.00		15,623,685		102,829,650
								0

⑨年額支払賃料	15,623,685 円　×　12ヶ月　＝　 187,484,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	187,484,220 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 9,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 15,718,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	180,765,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	102,829,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 946,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	181,711,515 円　　　　（　 292,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０８Ｔ　　　　-514	4,373 ( 4,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,950 円/㎡　月額支払賃料（　 5,901 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-38	6,138 ( 6,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,560,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,859,369 円	196,484,220　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,350,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,960,000 円	1,760,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,249,369 円　（　　　　　　 66,424 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,760,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 5,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	112,112,000 円（　　　　　 180,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	181,711,515 円
②総費用	41,249,369 円
③純収益　①－②	140,462,146 円
④建物等に帰属する純収益	112,112,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,350,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,515,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 679,894,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090,000 円／㎡）