鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０６Ｄ -2	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区6種 (90,300)
b	１０５０４１３ -19	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.7m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 宅造規制区域 (90,300)
c	１０５０４０９Ｄ -7	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東3m、準角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０５０４１５ -31	横浜市中区		建付地	（　）	不整形	北西10.9m市道、北東4m、角地		２住居高度4種最高20m 宅造規制区域 (70,200)
e	１０５０４０９ -27	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 427,850	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,974	100 [ 91.4]	480,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 414,812	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	421,034	100 [ 84.9]	495,918		496,000
c	(　 ) 411,385	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	406,193	100 [ 86.4]	470,131		470,000
d	(　 ) 436,920	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	446,105	100 [ 86.6]	515,133		515,000
e	(　 ) 561,956	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	576,567	100 [ 114.6]	503,113		503,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 493,000 円／㎡]

横浜西 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,575,763	2,373,172	8,202,591	5,593,000	2,609,591	（　0.9541） 2,489,811	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	59,281,214 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所ビル	85.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	7.6 m x 19.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は事務所を想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	5,887	375,296	10.0	3,752,960
							0.0	0
2～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	3,120	225,420	5.0	1,127,100
							0.0	0
4～ 4	事務所	45.00	80.0	36.00	2,944	105,984	5.0	529,920
							0.0	0
～

～

計		300.00	81.4	244.25		932,120		6,537,080
								0

⑨年額支払賃料	932,120 円　×　12ヶ月　＝　 11,185,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,185,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 671,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,514,314 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,537,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,575,763 円　　　　（　 70,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-27	5,208 ( 4,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	6,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,936 円/㎡　月額支払賃料（　 5,887 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１１Ｔ　　　　-17	4,797 ( 4,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	5,850
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	85,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	559,272 円	11,185,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 411,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,373,172 円　（　　　　　　 15,716 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,593,000 円（　　　　　 37,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,575,763 円
②総費用	2,373,172 円
③純収益　①－②	8,202,591 円
④建物等に帰属する純収益	5,593,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,609,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,489,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,281,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜西 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-18

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　保坂　泰久

TEL.

鑑定評価額

72,900,000 円

１㎡当たりの価格

483,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区岡野１丁目１番２０｢岡野１－１－２０｣				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ4	中低層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	横浜 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.6 ｍ、奥行　約　　 19.7 ｍ、規模　　 151 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

横浜駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅へ徒歩圏の商業地域であるが、一般住宅や共同住宅も混在する地域だ。中層店舗兼事務所や中層共同住宅
への用途転換が徐々に進行するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 501,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 389,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区、神奈川区等のＪＲ線、相鉄本線等を最寄駅とする商業地域。市内の個人事業主や法人事業主、大
規模地についてはマンション事業者等が需要の中心だ。横浜駅へ徒歩圏で、かつ、相鉄本線や京急本線の各駅も周辺に
あり、交通接続性が良好なので、商業地等としての需要は相応に存在する。価格水準は、取引件数が限定されることに
より把握が困難であるが、１㎡当たり４０万円台後半程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定され、市場実態を示すものだ。反面、本地域は商業地域であり、賃
料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素であることは否定できないものの、本地域は商業地としては容積率が
低く十分な収益が期待できない傾向がある。そこで、市場性を反映する比準価格を中心として収益価格を考量して、代
表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 640,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[139.2]

[100.0]
100

483,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    463,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型肺炎の流行による景気悪化の状況下だが
、超金融緩和により、地価下落に直結すると
までは判断できないと考える。

駅徒歩圏の商業地域で中層店舗事務所の他に
共同住宅のみならず低層住宅等も混在し、中
層店舗事務所等への転換が進むものと予測す
る。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、南西2m、二方路		商業高度7種最高31m (100,433)
b	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０４１３ -19	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.7m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 宅造規制区域 (90,300)
d	１０５０４０１Ｄ -1	横浜市西区		建付地	（　）	台形	北8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,292	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	511,636	100 [ 123.2]	415,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	415,000
b	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,820	100 [ 105.2]	470,361		470,000
c	(　 ) 414,812	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	422,279	100 [ 90.4]	467,123		467,000
d	(　 ) 620,704	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	643,049	100 [ 99.0]	649,544		650,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 501,000 円／㎡]

横浜西 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,141,352	2,273,870	7,867,482	5,283,740	2,583,742	（　0.9541） 2,465,148	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	58,694,000 円　　　　（　 389,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	7.6 m x 19.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で２階以上は事務所を想定する。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

４階建店舗事務所で共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	5,690	362,738	10.0	3,627,380
							0.0	0
2～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	3,090	223,253	5.0	1,116,265
							0.0	0
4～ 4	事務所	45.00	80.0	36.00	2,890	104,040	5.0	520,200
							0.0	0
～

～

計		300.00	81.4	244.25		913,284		6,380,110
								0

⑨年額支払賃料	913,284 円　×　12ヶ月　＝　 10,959,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,959,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 876,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,082,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,380,110 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,141,352 円　　　　（　 67,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０７Ｔ　　　　-48	6,356 ( 6,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	5,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,737 円/㎡　月額支払賃料（　 5,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-49	5,208 ( 4,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,482
c	１０５０４０７Ｔ　　　　-49	5,253 ( 4,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,360

横浜西 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,800 円	80,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	547,970 円	10,959,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 401,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 682,500 円	80,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,273,870 円　（　　　　　　 15,059 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,300,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,283,740 円（　　　　　 34,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,141,352 円
②総費用	2,273,870 円
③純収益　①－②	7,867,482 円
④建物等に帰属する純収益	5,283,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,583,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,465,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,694,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 389,000 円／㎡）