鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０８ -511	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０４１３ -15	横浜市中区		その他	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,400)
c	１０５０４０９Ｄ -3	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m市道、北東6m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０５０４０９Ｄ -7	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東3m、準角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０５０４０５Ｄ -5	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、北8m、東3m、三方路		近商高度6種最高20m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 230,298) 370,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,960	100 [ 111.3]	335,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	335,000
b	(　 ) 324,654	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	328,550	100 [ 96.4]	340,820		341,000
c	(　 ) 359,006	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	374,342	100 [ 116.5]	321,324		321,000
d	(　 ) 411,385	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	420,172	100 [ 112.2]	374,485		374,000
e	(　 ) 425,673	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	404,588	100 [ 116.7]	346,691		347,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

横浜西 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,410,536	1,549,501	5,861,035	4,678,380	1,182,655	（　0.9541） 1,128,371	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,865,976 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	75.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	103 ㎡	8.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建ての事務所付共同住宅を想定。１階が事務所、２～４階は約３０㎡の１ＤＫが６戸。駐車場はない。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	75.00	86.0	64.50	2,736	176,472	6.0	1,058,832
							0.0	0
2～ 4	住宅	75.00	83.0	62.25	2,462	153,260	1.0	153,260
							1.0	153,260
～

～

～

計		300.00	83.8	251.25		636,252		1,518,612
								459,780

⑨年額支払賃料	636,252 円　×　12ヶ月　＝　 7,635,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,635,024 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 458,101 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,176,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,612 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 459,780 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 219,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,410,536 円　　　　（　 71,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０９Ｔ　　　　-10	3,471 ( 3,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.7]	100 [100.0]	2,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-15	2,557 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,639
c	１０５０４１３Ｔ　　　　-25	2,757 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,712

横浜西 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,600 円	71,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	305,401 円	7,635,024　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,300 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,549,501 円　（　　　　　　 15,044 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,678,380 円（　　　　　 45,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,410,536 円
②総費用	1,549,501 円
③純収益　①－②	5,861,035 円
④建物等に帰属する純収益	4,678,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,182,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,128,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,865,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜西 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-15

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

337,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区伊勢町１丁目５０番				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗併用住宅、事務所等が混在する路線商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	桜木町 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

桜木町駅西方

850m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

西区南部の丘陵地に所在する幹線道路沿いの商業地域である。当面は現状のままで推移していくものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区及び周辺区に所在する路線商業地域。需要者は地縁的選好性を有する個人事業主や地場中小企業、分
譲素地としての取得を目論む建売業者、当地域への営業所、店舗等の進出を希望する一般事業者等が中心となる。主要
道路沿いの路線商業地としては繁華性がやや劣るため、新たな供給はさほど多くない。取引される価格はまちまちであ
り、中心となる価格帯を見出しにくいが、需要者の用途、立地条件、画地規模等を反映した個別性の強いものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は広幅員道路沿いの事務所、店舗併用住宅等が混在する路線商業地域。車両通行量は少なくないものの、路線商
業地としては繁華性がやや劣る地域である。取引は一般事業者などが自用目的で行うケースが大半で、投資目的の貸店
舗取引は殆ど見られず、収益性の観点から不動産購入の意思決定を行うことはあまり多くはない。よって、信頼性の高
い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 396,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[100.0]

100
[125.1]

[100.0]
100

336,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに持ち直している中、旧来型の
商店街や中心商業地の外周部のうち、共同住
宅利用が可能な地域では、堅調な需要が認め
られる。

繁華性のやや劣る幹線道路沿いの商業地であ
るが、需要は総じて安定的。背後住宅地の地
価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にて推
移している。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.3
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０９Ｄ -7	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東3m、準角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０４１２Ｄ -6	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	北西11m市道、東4m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０４０８ -510	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南東22m国道、北東18m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０５０４０５Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、南西2m、二方路		商業高度7種最高31m (100,433)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 411,385	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	410,986	100 [ 118.8]	345,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 290,400	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	323,920	100 [ 94.3]	343,499		343,000
c	(　 ) 601,700	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	591,958	100 [ 155.2]	381,416		381,000
d	(　 ) 504,292	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	512,615	100 [ 139.1]	368,523		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

横浜西 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,368,055	1,547,750	5,820,305	4,678,380	1,141,925	（　0.9541） 1,089,511	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	25,940,738 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	75.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	103 ㎡	8.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建ての事務所付共同住宅を想定。１階が事務所、２～４階は約３０㎡の１ＤＫが６戸。駐車場はない。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	75.00	86.0	64.50	2,720	175,440	6.0	1,052,640
							0.0	0
2～ 4	住宅	75.00	83.0	62.25	2,448	152,388	1.0	152,388
							1.0	152,388
～

～

～

計		300.00	83.8	251.25		632,604		1,509,804
								457,164

⑨年額支払賃料	632,604 円　×　12ヶ月　＝　 7,591,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,591,248 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,475 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,135,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,509,804 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,164 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 218,090 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,368,055 円　　　　（　 71,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-52	1,909 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,734 円/㎡　月額支払賃料（　 2,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-53	2,457 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,753
c	１０５０４０１Ｔ　　　　-54	3,320 ( 3,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,513

横浜西 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,600 円	71,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	303,650 円	7,591,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,300 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,547,750 円　（　　　　　　 15,027 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,678,380 円（　　　　　 45,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,368,055 円
②総費用	1,547,750 円
③純収益　①－②	5,820,305 円
④建物等に帰属する純収益	4,678,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,141,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,089,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,940,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）