鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、南西2m、二方路		商業高度地区 (100,433)
b	１０５０４０６Ｄ -2	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区6種 (90,300)
c	１０５０４０８ -511	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０４０９Ｄ -7	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東3m、準角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０５０４１５ -11	横浜市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、北西4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,292	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	518,980	100 [ 114.0]	455,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	478,000
b	(　 ) 427,850	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	447,103	100 [ 96.7]	462,361		485,000
c	(　 230,298) 370,000	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,770	100 [ 84.3]	448,126		471,000
d	(　 ) 411,385	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	414,980	100 [ 95.9]	432,722		454,000
e	(　 224,425) 448,850	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	447,543	100 [ 96.1]	465,706		489,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 477,000 円／㎡]

横浜西 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,269,502	8,508,832	30,760,670	25,925,200	4,835,470	（　0.9541） 4,613,522	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	109,845,762 円　　　　（　 352,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	199.00	ＲＣ6	1,194.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸を想定。２階以上の共同住宅はファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種同品等の建物における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	199.00	90.5	180.00	4,350	783,000	6.0	4,698,000
							0.0	0
2～ 6	住宅	199.00	85.9	171.00	2,980	509,580	1.0	509,580
							1.0	509,580
～

～

～

計		1,194.00	86.7	1,035.00		3,330,900		7,245,900
								2,547,900

⑨年額支払賃料	3,330,900 円　×　12ヶ月　＝　 39,970,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,970,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,998,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,972,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,245,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,547,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,228,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,269,502 円　　　　（　 125,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１１Ｔ　　　　-17	4,797 ( 4,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.7]	100 [100.0]	4,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,372 円/㎡　月額支払賃料（　 4,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１１Ｔ　　　　-18	3,572 ( 3,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 83.3]	100 [100.0]	4,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,364,000 円	394,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,598,832 円	39,970,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 409,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,000 円	394,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,508,832 円　（　　　　　　 27,272 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	394,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,194.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,925,200 円（　　　　　 83,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,269,502 円
②総費用	8,508,832 円
③純収益　①－②	30,760,670 円
④建物等に帰属する純収益	25,925,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,835,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,613,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,845,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜西 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-12

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　孝義

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

463,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区平沼１丁目１２８番１｢平沼１－２１－２０｣				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中高層の事務所兼共同住宅等が多い商業地域	北西11m市道、北東側道	水道、ガス、下水	横浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

横浜駅南西方

800m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

横浜駅徒歩圏にある中高層の事務所兼共同住宅が多い商業地域である。周辺の一部事業所等の跡地がマンション
等に建替る可能性があるほかは格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 473,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 378,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相鉄本線、ＪＲ京浜東北・根岸線、京急線、地下鉄ブルーライン沿線で、西区、中区、南区、神奈川区
に至る圏域の商業地域である。需要者は、個人・法人事業者のほか、賃貸収入を目的とする地場の不動産業者等である
。商況は停滞気味ではあるが、横浜市中心部に近く、基準容積率が高いことからマンション用地としての需要も認めら
れ、需要は堅調である。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所、共同住宅等の賃貸物件が多い地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その
収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の価格水準に
より価格形成がなされる地域でもある。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する比準価
格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 640,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[152.4]

[105.0]
100

463,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融政策変更が発表されたものの金融緩和は
継続しており、景気は新型コロナ等の影響が
和らぐもとで持ち直している。不動産需要は
回復基調にある。

横浜駅徒歩圏に所在する希少性や店舗兼共同
住宅などの収益物件の需要が増加しているこ
とから地価は上昇傾向にあると判断した。

角地で利用効率等が優る。個別的要因に変動
はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.2
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０８ -7	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０４０５Ｄ -5	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、北8m、東3m、三方路		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０４０８ -511	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０４１３Ｄ -26	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、南東4m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 451,334	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	469,015	100 [ 78.8]	595,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	625,000
b	(　 ) 425,673	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	416,259	100 [ 90.2]	461,484		485,000
c	(　 230,298) 370,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	384,495	100 [ 93.1]	412,991		434,000
d	(　 ) 377,843	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	381,476	100 [ 79.9]	477,442		501,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 473,000 円／㎡]

横浜西 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,046,444	8,384,274	30,662,170	25,464,600	5,197,570	（　0.9541） 4,959,002	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	118,071,476 円　　　　（　 378,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	199.00	ＲＣ6	1,194.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の需給動向等を考慮して、中層の事務所兼共同住宅（１階フロア貸し、２階以上は２ＬＤＫ、５７㎡、１５戸）を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	199.00	90.5	180.00	4,301	774,180	6.0	4,645,080
							0.0	0
2～ 6	住宅	199.00	85.9	171.00	2,968	507,528	1.0	507,528
							1.0	507,528
～

～

～

計		1,194.00	86.7	1,035.00		3,311,820		7,182,720
								2,537,640

⑨年額支払賃料	3,311,820 円　×　12ヶ月　＝　 39,741,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,741,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,987,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,754,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,182,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,537,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,223,460 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,046,444 円　　　　（　 125,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１２Ｔ　　　　-11	3,170 ( 3,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	4,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,323 円/㎡　月額支払賃料（　 4,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-26	3,320 ( 3,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,322,000 円	387,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,589,674 円	39,741,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 409,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,384,274 円　（　　　　　　 26,873 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 1,194.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,464,600 円（　　　　　 81,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,046,444 円
②総費用	8,384,274 円
③純収益　①－②	30,662,170 円
④建物等に帰属する純収益	25,464,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,197,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,959,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,071,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,000 円／㎡）