別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横浜西 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜西 5-11 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.

鑑定評価額 62,400,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市西区浅間町３丁目１７７番１ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度7種最高31m (100,400) 1:1.5 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 店舗、営業所、マン ション等が建ち並ぶ 商業地域 南東27m市道 水道、ガス、下水 天王町 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ市道 交通 施設 天王町駅北東方 960m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  高度7種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 普通・路線商業地域であり需給関係は概ね安定的。特段の要因変動はないため、当面は用途の多様化を示しつつ 現状のまま推移すると予測。地価は用途の多様性期待を反映し、コロナ禍だが緩やかな上昇で推移。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    444,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    319,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び隣接区内の普通・近隣・路線商業地域であり、近隣地域は普通・路線商業地。需要者は県内外 の法人・個人、個人・機関投資家、不動産業者、マンションデベなど広範に渡る。交通量の割に繁華性が劣るため商業 地域としてはやや衰退傾向だが、マンション用地需要が高いことから新型コロナの影響はあるものの中高層の店舗併用 マンション等が増加傾向にある。個別性、特に規模による価格差が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業ビルが見られ賃貸物件も多いため収益性が取引価格に大きな影響を与える地域だが、取引の多くは事業用物件であ り、収益物件取引は少ない。よって収益価格はやや低位に試算された。本件は、広域的な収集・選択で採用した幹線道 路沿いの事例等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認 められる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜西 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    396,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [105.2] [100.0] 100 399,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動 制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正 常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明に なっている。 地域要因に特に変動はない。商業性の大きな 向上は期待できないが、住居系用地の需要が 認められるため、コロナ禍であるが需要は安 定している。 今のところ特段の個別的要因の変動はない。 国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止 対策との両立の成否に留意する必要がある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％