鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１５Ｄ -12	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北西8.2m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
b	１０５０４１５Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、北東4m、角地		商業高度7種最高31m (100,387)
c	１０５０４０１Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
d	１０５０４０８ -513	横浜市西区		更地	（　）	長方形	南東22m国道、南西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
e	１０５０４０８Ｄ -501	横浜市西区		更地	（　）	台形	南30m県道、東25m、角地		商業高度1種最低14m 地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,979,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,920,667	100 [ 130.3]	2,241,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,240,000
b	(　 ) 1,468,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,425,788	100 [ 62.9]	2,266,754		2,270,000
c	(　 ) 3,507,869	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,441,052	100 [ 152.8]	2,251,997		2,250,000
d	(　 ) 1,034,158	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,031,146	100 [ 43.2]	2,386,912		2,390,000
e	(　 ) 4,084,991	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	3,975,301	100 [ 169.9]	2,339,789		2,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,250,000 円／㎡]

横浜西 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,788,609	12,872,084	49,916,525	26,626,600	23,289,925	（　0.9353） 21,783,067	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	558,540,179 円　　　　（　 1,930,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	ＲＣ7	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	290 ㎡	10.9 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、上階を事務所を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

高層ビルとして標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	225.00	75.0	168.75	5,700	961,875	12.0	11,542,500
							0.0	0
3～ 7	事務所	200.00	85.0	170.00	4,173	709,410	6.0	4,256,460
							0.0	0
～

～

～

計		1,450.00	81.9	1,187.50		5,470,800		44,367,300
								0

⑨年額支払賃料	5,470,800 円　×　12ヶ月　＝　 65,649,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,187.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,649,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,282,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,367,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,367,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 421,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,788,609 円　　　　（　 216,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１４Ｔ　　　　-22	4,592 ( 4,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,194 円/㎡　月額支払賃料（　 4,173 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０４１４Ｔ　　　　-21	3,813 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,014
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,508,000 円	418,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,625,984 円	65,649,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,349,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,553,000 円	418,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,872,084 円　（　　　　　　 44,386 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,626,600 円（　　　　　 91,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,788,609 円
②総費用	12,872,084 円
③純収益　①－②	49,916,525 円
④建物等に帰属する純収益	26,626,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,289,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,783,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,114 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 558,540,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,930,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜西 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-7

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　孝義

TEL.

鑑定評価額

638,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸２丁目９番１３｢南幸２－９－１９｣				②地積　(㎡)	290 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	横浜 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ヨコハマパルナード通り背後
の飲食店が多い商業地域。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

横浜駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

横浜駅周辺の繁華性の高い商業地域の一角を占め、飲食店を中心とする店舗ビルを中心として、事務所ビル等も
みられる商業地域である。格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の高度、準高度商業地域であ
る。需要者は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等であり、マンション業者等の需要も見込まれる。横
浜駅周辺では鶴屋町方面の人流が増加しているが、公示標準地周辺の繁華性についても新型コロナの影響から回復傾向
にあると思われる。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等であり、収益性の観点から投資採算性の検討を行うこと
が一般的であるので、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。したがって、収益価格との関連に留意
しつつ、広域的な収集・選択で採用した取引事例により市場性並びに実証性が適正に反映された比準価格を重視するも
のとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,020,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.2]

[100.0]
100

2,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融政策変更が発表されたものの金融緩和は
継続しており、景気は新型コロナ等の影響が
和らぐもとで持ち直している。不動産需要は
回復基調にある。

飲食店などで新型コロナの影響は残るものの
投資家等の需要は堅調である。地域要因の変
動は特にみられない。地価はやや上昇と判断
した。

地域における標準的な画地である。個別的要
因に変動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０１Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
b	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,800)
c	１０５０４０５ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,420)
d	１０５０４０５ -11	横浜市中区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,507,869	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,457,757	100 [ 156.2]	2,213,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,210,000
b	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,425,318	100 [ 78.4]	1,818,008		1,820,000
c	(　 ) 975,461	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,002,774	100 [ 45.6]	2,199,066		2,200,000
d	(　 ) 907,650	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	946,679	100 [ 41.0]	2,308,973		2,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -52.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -53.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,240,000 円／㎡]

横浜西 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,417,752	12,816,987	48,600,765	26,626,600	21,974,165	（　0.9353） 20,552,437	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	526,985,564 円　　　　（　 1,820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	ＲＣ7	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	290 ㎡	10.9 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の需給動向等を考慮して、中高層の店舗兼事務所ビル（１～２階フロア貸し、３階以上各階部分貸し）を想定。駐車場なし

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	72.0	162.00	5,837	945,594	12.0	11,347,128
							0.0	0
2～ 2	店舗	225.00	77.0	173.25	5,003	866,770	6.0	5,200,620
							0.0	0
3～ 7	事務所	200.00	85.0	170.00	4,169	708,730	6.0	4,252,380
							0.0	0
～

～

計		1,450.00	81.7	1,185.25		5,356,014		37,809,648
								0

⑨年額支払賃料	5,356,014 円　×　12ヶ月　＝　 64,272,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,185.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,272,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,213,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,058,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,809,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 359,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,417,752 円　　　　（　 211,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０６Ｔ　　　　-18	4,368 ( 4,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,190 円/㎡　月額支払賃料（　 4,169 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０４０７Ｔ　　　　-49	5,253 ( 4,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	100 [103.0]	4,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,508,000 円	418,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,570,887 円	64,272,168　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,349,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,553,000 円	418,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,816,987 円　（　　　　　　 44,197 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,626,600 円（　　　　　 91,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,417,752 円
②総費用	12,816,987 円
③純収益　①－②	48,600,765 円
④建物等に帰属する純収益	26,626,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,974,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,552,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 526,985,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,820,000 円／㎡）