鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -4	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m県道、南西3.6m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,800)
b	１０５０４１５Ｄ -12	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北西8.2m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
c	１０５０４１５Ｄ -18	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、北東11m、南西8m、三方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
d	１０５０４０９Ｄ -2	横浜市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東23m市道、北西15m、南西11m、三方路		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,600)
e	１０５０４０５ -23	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度地区特別用途地区 (100,720)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,363,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,387,112	100 [ 50.0]	2,774,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,770,000
b	(　 ) 2,979,080	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,072,541	100 [ 117.6]	2,612,705		2,610,000
c	(　 ) 2,227,174	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,152,935	100 [ 79.0]	2,725,234		2,730,000
d	(　 2,160,399) 2,160,399	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	2,190,685	100 [ 80.0]	2,738,356		2,740,000
e	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,082,725	100 [ 40.8]	2,653,738		2,650,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,700,000 円／㎡]

横浜西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,205,480,639	1,393,690,252	2,811,790,387	1,990,800,000	820,990,387	（　0.9162） 752,191,393	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	19,794,510,342 円　　　　（　 2,470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
超高層店舗兼事務所	4,876.00	ＲＣ29F3B	84,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最低14m 地区計画等	100 ％	800 ％	1,050 ％	8,011 ㎡	95.0 m x 88.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、１・２階を店舗、３階以上を事務所、地下を駐車場とする超高層複合ビルを想定した。

⑦有効率　 61.8 ％
の理由

超高層複合ビルの標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,165.00	70.3	2,225.00	5,700	12,682,500	12.0	152,190,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,165.00	65.1	2,060.00	6,350	13,081,000	12.0	156,972,000
							0.0	0
3～29	事務所	2,326.00	75.9	1,765.00	5,690	10,042,850	10.0	100,428,500
							0.0	0
地下 1～ 3	駐車場	4,920.00

～

計		84,110.00	61.8	51,940.00		296,920,450		3,020,731,500
								0

⑨年額支払賃料	296,920,450 円　×　12ヶ月　＝　 3,563,045,400 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 51,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 747,936,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 282 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 101,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,310,981,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 101,520,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 235,853,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,176,648,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,020,731,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,696,949 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,920,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 135,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,205,480,639 円　　　　（　 524,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１５Ｔ　　　　-32	6,153 ( 6,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,737 円/㎡　月額支払賃料（　 5,690 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０４１５Ｔ　　　　-33	6,110 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600,000 円	31,600,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	794,250,252 円	4,412,501,400　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,040,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600,000 円	31,600,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600,000 円	31,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600,000 円	31,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,393,690,252 円　（　　　　　　 173,972 円／㎡）　　（経費率　　 33.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9162

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 84,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,990,800,000 円（　　　　　 248,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,205,480,639 円
②総費用	1,393,690,252 円
③純収益　①－②	2,811,790,387 円
④建物等に帰属する純収益	1,990,800,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	820,990,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	752,191,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,794,510,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,470,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

20,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外｢みなとみらい３－１－１｣				②地積　(㎡)	8,011 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度1種最低14m 地区計画等 (100,1050)
	台形 1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ29F3B	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東40m市道、背面道	水道、ガス、下水	桜木町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 95.0 ｍ、奥行　約　　 88.5 ｍ、規模　　 8,011 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

みなとみらい地区の商業地域

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

桜木町駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,1050)
防火
高度1種最低14m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

横浜市役所の周辺地区への移転もあり、商業集積が進んでいる。今後当面の間は商業集積度は高まっていくもの
と思料される。

(3)最有効使用の判定

横浜市市街地環境設計制度による超高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏はみなとみらい地区及び横浜駅や関内駅周辺の価格水準が市内高位の商業地域の他、川崎市及び東京都区
部の主要駅周辺の商業地を含む。②主たる需要者は大手事業会社や機関投資家が中心である。③みなとみらい地区の開
発の進展の他、横浜市役所が隣接地区に移転し、更なる商業集積が認められるほか、依然として堅調な投資需要が価格
を押し上げている。④画地規模等がまちまちであることから、総額から見た中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は横浜駅周辺及び東京都区部南部の類似地域の事例を広範囲に収集、採用しより信頼性の高い事例を中心に試
算しており市場実態を反映している。収益価格は賃料想定、費用、利回り水準の把握を市場分析を踏まえて適切に行っ
ており、収益目的の取引が中心の市場特性を反映している。比準価格と収益価格の説得力はほぼ同等と判定し、比準価
格と収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,850,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[117.6]

[100.0]
100

2,590,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

みなとみらい地区の開発、横浜市役所移転か
ら投資需要が強まっており旺盛な需要が認め
られる。

みなとみらい地区の開発事業が順調に進捗す
るほか、横浜市役所が隣接地区に移転し、利
便性が向上し、商業集積度が更に高まってい
る。

個別的要因の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３Ｄ -10	品川区		その他	（　）	不整形	東22m都道、北8m、西8m、三方路		商業 (100,700)
b	１０５０４１５Ｄ -12	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北西8.2m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
c	１０５０４１３Ｄ -9	港区		その他	（　）	台形	北西12m区道、東8m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
d	１０５０４１３Ｄ -21	港区		その他	（　）	不整形	北東10.5m区道、南東6.7m、角地		商業 (99,496)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,274,332	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	5,116,813	100 [ 168.6]	3,034,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,030,000
b	(　 ) 2,979,080	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,110,510	100 [ 115.3]	2,697,754		2,700,000
c	(　 ) 3,955,447	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	3,920,546	100 [ 134.2]	2,921,420		2,920,000
d	(　 ) 3,860,092	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	3,906,459	100 [ 145.2]	2,690,399		2,690,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　+110.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +80.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　+120.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -28.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,720,000 円／㎡]

横浜西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,222,989,487	1,418,830,910	2,804,158,577	1,978,200,000	825,958,577	（　0.9162） 756,743,248	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	19,914,296,000 円　　　　（　 2,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
超高層店舗兼事務所	4,876.00	ＲＣ29F3B	83,892.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最低14m 地区計画等	100 ％	800 ％	1,050 ％	8,011 ㎡	95.0 m x 88.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下に駐車場、１・２階を店舗、３階以上の部分を事務所とする超高層複合ビルを想定した。

⑦有効率　 61.9 ％
の理由

超高層複合ビルの標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,165.00	70.3	2,225.00	8,427	18,750,075	18.0	337,501,350
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,165.00	65.1	2,060.00	6,974	14,366,440	12.0	172,397,280
							0.0	0
3～29	事務所	2,326.00	75.9	1,765.00	5,812	10,258,180	10.0	102,581,800
							0.0	0
地下 1～ 3	駐車場	4,920.00

～

計		83,892.00	61.9	51,940.00		310,087,375		3,279,607,230
								0

⑨年額支払賃料	310,087,375 円　×　12ヶ月　＝　 3,721,048,500 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 51,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 747,936,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 282 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 101,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,468,984,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 101,520,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 377,822,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,192,681,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,279,607,230 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,172,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,920,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 135,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,222,989,487 円　　　　（　 527,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-23	3,952 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,860 円/㎡　月額支払賃料（　 5,812 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-24	4,023 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	5,911
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,400,000 円	31,400,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	822,690,810 円	4,570,504,500　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,040,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900,000 円	31,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400,000 円	31,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400,000 円	31,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,418,830,910 円　（　　　　　　 177,110 円／㎡）　　（経費率　　 33.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9162

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000,000 円	設計監理料率　 363,000 円／㎡　×　 83,892.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,978,200,000 円（　　　　　 246,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,222,989,487 円
②総費用	1,418,830,910 円
③純収益　①－②	2,804,158,577 円
④建物等に帰属する純収益	1,978,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	825,958,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,743,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,914,296,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490,000 円／㎡）