鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０１Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
b	１０５０４１５Ｄ -12	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北西8.2m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
c	１０５０４０８ -512	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北30m市道、東25m、角地		商業高度1種最低14m 地区計画等 (100,800)
d	１０５０４１３Ｄ -25	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
e	１０５０４１３Ｄ -8	港区		その他	（　）	ほぼ台形	北東40m都道、西10.5m、南西5.2m、三方路		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,507,869	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,461,097	100 [ 21.6]	16,023,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	16,900,000
b	(　 ) 2,979,080	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,034,573	100 [ 19.8]	15,326,126		16,200,000
c	(　 ) 5,036,634	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,113,383	100 [ 30.0]	17,044,610		18,000,000
d	(　 ) 19,533,194	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	18,427,883	100 [ 113.0]	16,307,861		17,200,000
e	(　 ) 11,938,692	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 117.0]	100 [ 109.0]	9,455,092	100 [ 61.8]	15,299,502		16,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -76.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -78.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -70.0
c	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600,000 円／㎡]

横浜西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,213,187,097	529,683,502	1,683,503,595	468,958,000	1,214,545,595	（　0.9217） 1,119,446,675	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	32,924,902,206 円　　　　（　 15,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗ビル	1,819.83	ＲＣ10F4B	19,389.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	2,184 ㎡	38.0 m x 68.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から高層店舗ビルを想定した。地下は店舗用駐車場機械式６６台、平面式８台を想定した。

⑦有効率　 51.3 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 4	駐車場	1,819.83

地下 1～ 2	店舗	1,747.47	65.0	1,135.86	20,268	23,021,610	15.0	345,324,150
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,792.24	50.0	896.12	36,850	33,022,022	18.0	594,396,396
							0.0	0
2～ 7	店舗	1,737.08	65.0	1,129.10	15,846	17,891,719	12.0	214,700,628
							0.0	0
塔屋 8～10	機械室	39.71

計		19,389.03	51.3	9,942.44		186,415,556		2,573,248,464
								0

⑨年額支払賃料	186,415,556 円　×　12ヶ月　＝　 2,236,986,672 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 9,942.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 107,378,352 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 74 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 35,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,344,365,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 35,520,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 190,390,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,189,494,222 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,573,248,464 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,673,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,064,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 18,989 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,213,187,097 円　　　　（　 1,013,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-49	5,208 ( 4,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 20.0]	100 [100.0]	28,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 37,403 円/㎡　月額支払賃料（　 36,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-50	10,170 ( 9,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 25.0]	100 [100.0]	40,680
c	１０５０４０１Ｔ　　　　-51	9,306 ( 9,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 35.0]	100 [100.0]	33,236

横浜西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,900,000 円	7,790,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	237,988,502 円	2,379,885,024　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 66,215,000 円	7,790,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,790,000 円	7,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,790,000 円	7,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,683,502 円　（　　　　　　 242,529 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9217

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,790,000,000 円	設計監理料率　 390,000 円／㎡　×　 19,389.03 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	468,958,000 円（　　　　　 214,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,213,187,097 円
②総費用	529,683,502 円
③純収益　①－②	1,683,503,595 円
④建物等に帰属する純収益	468,958,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,214,545,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,119,446,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,924,902,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　冨来　功

TEL.

鑑定評価額

35,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

16,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	12,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸１丁目３番１｢南幸１－３－１｣				②地積　(㎡)	2,184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
	台形 1:2	店舗ＳＲＣ11F3B	高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南西（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	横浜駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 540 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場接面

交通

施設

横浜駅西方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

横浜駅西口駅前広場に面する高度商業地域で、新駅ビル開業をはじめとして周辺では多くの開発計画が進められ
ており、商業地域としての熟成度がさらに高まるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東京都内の主要ターミナル駅周辺の商業地域並びに大阪市、名古屋市、福岡市などの大都市の中心商業
地域である。需要者は、大都市の中心商業地域で賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心であ
る。横浜駅西口周辺では、新駅ビル開業や再開発事業など多くの開発計画が進んでいるため、収益性上昇期待が大きく
、地価は上昇傾向にある。価格の変動要因が多いため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、横浜駅西口駅前広場に面し高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映
した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸条件、収支項目、還元利回り等手法の各過程
は適切であり、標準地の収益性を十分に反映しており信頼性が高い。本件では、両試算価格の規範性はほぼ同程度と判
断し、比準価格と収益価格にほぼ同等のウェイトを置き、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-9 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 16,200,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相
場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす
影響を注視する必要がある。

横浜駅西口周辺では、新駅ビル開業や再開発
などの開発計画が進んでおり、商業地域とし
ての発展が期待され、地価は緩やかな上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０８ -512	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北30m市道、東25m、角地		商業高度1種最低14m 地区計画等 (100,800)
b	１０５０４１３Ｄ -7	港区		その他	（　）	不整形	南東（駅前広場）区道、北東4m、南8m、南西3m、四方路		商業 (100,700)
c	１０５０４１３Ｄ -8	港区		その他	（　）	ほぼ台形	北東40m都道、西10.5m、南西5.2m、三方路		商業 (100,700)
d	１０５０４１３Ｄ -23	新宿区		その他	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、北東4m、南東5.5m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,036,634	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,113,383	100 [ 32.2]	15,880,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	16,800,000
b	(　 ) 13,773,650	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	13,160,618	100 [ 80.8]	16,287,894		17,200,000
c	(　 ) 11,938,692	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 117.0]	100 [ 109.0]	9,604,876	100 [ 61.8]	15,541,871		16,400,000
d	(　 ) 19,839,171	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	18,949,189	100 [ 120.0]	15,790,991		16,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -65.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800,000 円／㎡]

横浜西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,274,156,957	543,337,326	1,730,819,631	480,998,000	1,249,821,631	（　0.9217） 1,151,960,597	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	33,881,194,029 円　　　　（　 15,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,833.08	ＲＣ10F4B	19,389.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	800 ％	800 ％	2,184 ㎡	38.0 m x 68.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～７階店舗、地下３・４階駐車場。

⑦有効率　 51.3 ％
の理由

高層店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 4	駐車場	1,819.83

地下 1～ 2	店舗	1,747.47	65.0	1,135.86	20,862	23,696,311	15.0	355,444,665
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,792.24	50.0	896.12	37,931	33,990,728	18.0	611,833,104
							0.0	0
2～ 7	店舗	1,737.08	65.0	1,129.10	16,310	18,415,621	12.0	220,987,452
							0.0	0
塔屋 8～10	機械室	39.71

計		19,389.03	51.3	9,942.44		191,877,076		2,648,647,146
								0

⑨年額支払賃料	191,877,076 円　×　12ヶ月　＝　 2,302,524,912 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 9,942.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 107,378,352 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 74 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 35,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,409,903,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 35,520,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 195,633,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,249,789,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,648,647,146 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,367,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,274,156,957 円　　　　（　 1,041,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０８Ｔ　　　　-521	6,252 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 45.0]	100 [ 75.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	37,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 38,500 円/㎡　月額支払賃料（　 37,931 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０８Ｔ　　　　-520	10,346 ( 10,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 35.0]	100 [105.0]	40,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,900,000 円	7,990,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	244,542,326 円	2,445,423,264　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 67,915,000 円	7,990,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,990,000 円	7,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,990,000 円	7,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 543,337,326 円　（　　　　　　 248,781 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9217

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,990,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 19,389.03 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	480,998,000 円（　　　　　 220,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,274,156,957 円
②総費用	543,337,326 円
③純収益　①－②	1,730,819,631 円
④建物等に帰属する純収益	480,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,249,821,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,151,960,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,881,194,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500,000 円／㎡）