鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０１ -11	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北西11m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０４０９Ｄ -4	横浜市鶴見区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西9.2m市道、北東5.5m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０４０９ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	南西9.2m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,841	100 [ 161.7]	160,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	239,899	100 [ 142.2]	168,705		169,000
c	(　 179,103) 358,206	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	362,727	100 [ 210.9]	171,990		172,000
d	(　 ) 333,606	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	366,264	100 [ 216.5]	169,175		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.9	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　+100.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　+100.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

横浜神奈川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,673,789	21,326,628	102,347,161	70,196,000	32,151,161	（　0.9512） 30,582,184	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	695,049,636 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,200.00	Ｓ2	6,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	6,064 ㎡	53.0 m x 118.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流倉庫（専用面積６４００㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫の１棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	6,400.00	100.0	6,400.00	1,746	11,174,400	3.0	33,523,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,400.00	100.0	6,400.00		11,174,400		33,523,200
								0

⑨年額支払賃料	11,174,400 円　×　12ヶ月　＝　 134,092,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	134,092,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,727,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	123,365,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,523,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 308,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,673,789 円　　　　（　 20,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０５Ｔ　　　　-21	1,605 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,783	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０４Ｔ　　　　-3	1,616 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,270,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,340,928 円	134,092,800　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,270,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,326,628 円　（　　　　　　 3,517 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,196,000 円（　　　　　 11,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,673,789 円
②総費用	21,326,628 円
③純収益　①－②	102,347,161 円
④建物等に帰属する純収益	70,196,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,151,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,582,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 695,049,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜神奈川 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 9-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

940,000,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区守屋町１丁目１番１４外				②地積　(㎡)	6,064 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫ＲＣ3	倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域	北東11m市道	水道	子安 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 140 ｍ、南 170 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

第一京浜背後の臨海部の工業
地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

子安駅南方

340m

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東京湾に面する臨海部の工業地域は通信販売の隆盛等により物流施設需要が高まっているが、近隣地域では特段
の大規模開発は未だ見られず当面は現状程度で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は横浜市・川崎市及び東京都大田区等を含む臨海工業地域の範囲である。②物流事業者の他、賃貸経営を
目論む機関投資家も需要者となり得る。③Ｅコマースの熟成とともに依然として物流施設の需要は根強く、臨海部や交
通の要衝における物流施設適地の需要は以前強く供給が少ない他、トラックバースを備えた最新型物流倉庫では賃料水
準も高止まりしている。④取引価格は収益目論見等により個別性が強く、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は横浜市・川崎市の工業地の事例を広範囲に収集・分析して試算したものであり、市場実態を反映した信頼性
の高い価格である。対象地は立地条件から賃貸事業を行う投資家も需要者となり得、また賃貸事業を前提とした取引も
臨海部では多いことから、諸元を十分吟味の上試算した収益価格の説得力も高いと判断される。以上より、比準価格を
標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｅコマースの熟成により臨海部の工業地、特
に物流適地の需要が強まり、この傾向は依然
として継続している。

近隣地域周辺では地域要因の大きな変動は特
段見られない。物流適地への需要は旺盛な状
況が続いている。

個別的要因には特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３Ｄ -3	川崎市川崎区		その他	（　）	ほぼ長方形	南東35m国道、南西8m、角地		工専臨港地区 (50,200)
b	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０４０１ -11	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北西11m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０５０５１０Ｄ -12	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北東10.9m、準角地		工専臨港地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,713	100 [ 42.2]	150,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	239,899	100 [ 137.7]	174,219		174,000
c	(　 ) 259,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,841	100 [ 158.8]	163,628		164,000
d	(　 ) 103,119	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,323	100 [ 64.3]	165,355		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -55.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

横浜神奈川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,215,421	21,365,028	105,850,393	70,196,000	35,654,393	（　0.9512） 33,914,459	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	770,783,159 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,200.00	Ｓ2	6,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	6,064 ㎡	53.0 m x 118.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流倉庫（専用面積６４００㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	6,400.00	100.0	6,400.00	1,796	11,494,400	3.0	34,483,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,400.00	100.0	6,400.00		11,494,400		34,483,200
								0

⑨年額支払賃料	11,494,400 円　×　12ヶ月　＝　 137,932,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	137,932,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,034,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,898,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,483,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 317,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,215,421 円　　　　（　 20,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-21	1,562 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-22	2,276 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,958
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,270,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,379,328 円	137,932,800　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,270,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,365,028 円　（　　　　　　 3,523 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,196,000 円（　　　　　 11,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,215,421 円
②総費用	21,365,028 円
③純収益　①－②	105,850,393 円
④建物等に帰属する純収益	70,196,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,654,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,914,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 770,783,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）