別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横浜神奈川 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜神奈川 5-12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　和田　伸也   TEL.

鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市神奈川区六角橋６丁目９６６番外 ｢六角橋６－１８－２３｣ ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度6種最高20m (100,300) 台形 1:1.2 店舗兼住宅 ＲＣ3 中低層の店舗兼共同 住宅が多い路線商業 地域 東22m県道 水道、ガス、下水 白楽 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 白楽駅北西方 900m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 横浜市中心部の外周に位置し、白楽駅から徒歩圏で中低層の店舗兼共同住宅が多い幹線道路沿いの商業地域であ る。特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    307,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区・鶴見区・西区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域で、特に横浜市中心部の外周に位置し、 最寄り駅から徒歩圏の商業地と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は個人・法人事業者のほか、賃貸収入を目 的とする地場の不動産業者等で、規模によってはマンション業者・機関投資家等も含まれる。各画地の個別性により取 引価格水準の幅が大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。なお、一部では高値での取引もみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格で あり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引もあるが、相対的に自 己使用目的（事業用）の取引が多い地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け 、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜神奈川 5-5             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    487,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [138.3] [100.0] 100 372,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    358,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直し ている。一方、消費者物価は上昇しており、 海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意 が必要。 中低層の店舗兼共同住宅が多い幹線道路沿い の商業地域である。不動産需要は堅調で、地 価は上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％