鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１２ -34	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東4m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０４０８Ｄ -502	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
d	１０５０４０５Ｄ -1	横浜市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南西11m市道、北西4.1m、南東11m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０５０４１５ -11	横浜市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、北西4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,394	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	400,170	100 [ 75.0]	533,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	550,000
b	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,820	100 [ 89.1]	555,354		572,000
c	(　 ) 415,986	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	459,336	100 [ 86.4]	531,639		548,000
d	(　 ) 649,539	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	689,776	100 [ 127.4]	541,425		558,000
e	(　 224,425) 448,850	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	455,387	100 [ 82.0]	555,350		572,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,399,514	9,359,988	35,039,526	28,709,100	6,330,426	（　0.9418） 5,961,995	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	145,414,512 円　　　　（　 486,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	181.00	ＲＣ9	1,337.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	299 ㎡	9.6 m x 27.6 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、１階店舗、２階以上共同住宅、駐車場８台を想定した。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	46.7	77.00	5,050	388,850	6.0	2,333,100
							0.0	0
2～ 9	住宅	146.50	93.5	137.00	3,000	411,000	1.0	411,000
							1.0	411,000
～

～

～

計		1,337.00	87.7	1,173.00		3,676,850		5,621,100
								3,288,000

⑨年額支払賃料	3,676,850 円　×　12ヶ月　＝　 44,122,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,173.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,122,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,278,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,284,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,621,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,288,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,062,024 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,399,514 円　　　　（　 148,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１２Ｔ　　　　-9	3,688 ( 3,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,101 円/㎡　月額支払賃料（　 5,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１５Ｔ　　　　-13	4,806 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	441,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,822,488 円	45,562,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,748,500 円	441,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,359,988 円　（　　　　　　 31,304 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	441,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,337.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,709,100 円（　　　　　 96,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,399,514 円
②総費用	9,359,988 円
③純収益　①－②	35,039,526 円
④建物等に帰属する純収益	28,709,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,330,426 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,961,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,414,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜神奈川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 5-10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　岩田　正男

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区東神奈川１丁目２番２外				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	不整形 1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中層の店舗兼共同住宅などが建ち並ぶ商業地域	北東28m市道、北西側道	水道、ガス、下水	京急東神奈川 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 65 ｍ、南 25 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ市道

交通

施設

京急東神奈川駅南方

170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ東神奈川駅から京急線京急東神奈川駅を経由し国道１５号に至る駅接近の商業地域である。地域には格別の
価格変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 481,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市中央部から東部の商業地域であり、最寄り駅から比較的近い商業地と代替競争関係にある。主た
る需要者は法人事業者のほか、賃貸収入を目的とする地場の不動産業者乃至は資金力がある個人等で、画地規模によっ
てはマンション業者・機関投資家等も見込まれる。土地建物一体での取引が中心であり、更地の売買は限定的であり、
各画地の個別性が強いため、取引される価格のバラツキは大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する商業地の取引事例をもとに試算したもので、標準地の市場性を反映した実証的な価
格であり、また収益価格は標準地の投資採算性を示している。本近隣地域は収益を目的とした取引も存するが、相対的
に自己利用目的の取引が主である地域であるため、本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価
格を関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 487,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

[103.0]
100

530,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産に対
する需要も緩やかな増加傾向にある。

店舗共同住宅、事務所等が建ち並ぶ駅に近い
商業地域であり、域要因に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３Ｄ -26	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、南東4m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
b	１０５０４０８Ｄ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０５０４１２ -34	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東4m、角地		商業高度地区7種最高 (100,400)
d	１０５０４０７Ｄ -3	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
e	１０５０４０９Ｄ -15	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 377,843	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	369,015	100 [ 66.8]	552,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	569,000
b	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	508,591	100 [ 97.4]	522,167		538,000
c	(　 ) 399,394	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	400,170	100 [ 79.8]	501,466		517,000
d	(　 ) 369,822	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,396	100 [ 80.7]	473,849		488,000
e	(　 ) 515,907	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	483,077	100 [ 79.0]	611,490		630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,333,350	9,357,216	34,976,134	28,709,100	6,267,034	（　0.9418） 5,902,293	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	143,958,366 円　　　　（　 481,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	181.00	ＲＣ9	1,337.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	299 ㎡	9.6 m x 27.6 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案して、１階店舗、２階以上共同住宅、駐車場８台を想定した。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	46.7	77.00	4,975	383,075	6.0	2,298,450
							0.0	0
2～ 9	住宅	146.50	93.5	137.00	3,000	411,000	1.0	411,000
							1.0	411,000
～

～

～

計		1,337.00	87.7	1,173.00		3,671,075		5,586,450
								3,288,000

⑨年額支払賃料	3,671,075 円　×　12ヶ月　＝　 44,052,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,173.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,052,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,274,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,218,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,586,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,288,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,062,024 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,333,350 円　　　　（　 148,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１５Ｔ　　　　-13	4,806 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,000 円/㎡　月額支払賃料（　 4,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１１Ｔ　　　　-13	5,056 ( 4,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	441,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,819,716 円	45,492,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,748,500 円	441,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,357,216 円　（　　　　　　 31,295 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	441,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,337.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,709,100 円（　　　　　 96,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,333,350 円
②総費用	9,357,216 円
③純収益　①－②	34,976,134 円
④建物等に帰属する純収益	28,709,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,267,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,902,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,958,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,000 円／㎡）