鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１１ -3	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、中間画地		近商高度6種最高20m 急傾斜地崩壊危険 (90,300)
b	１０５０４１２Ｄ -8	横浜市神奈川区		底地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西4m、角地		近商高度地区6種最高 (90,300)
c	１０５０４０７Ｄ -1	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	台形	南22m国道、北西7m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０５０４１２Ｄ -9	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m区道、中間画地		近商高度地区6種最高 (90,300)
e	１０５０４１３Ｄ -26	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、南東4m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,605	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	438,621	100 [ 125.6]	349,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	349,000
b	(　 136,469) 341,172	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	346,472	100 [ 102.7]	337,363		337,000
c	(　 ) 681,221	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	689,998	100 [ 178.1]	387,422		387,000
d	(　 ) 493,226	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	512,955	100 [ 138.5]	370,365		370,000
e	(　 ) 377,843	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	369,015	100 [ 108.7]	339,480		339,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,570,648	1,612,545	5,958,103	4,250,680	1,707,423	（　0.9541） 1,629,052	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	38,786,952 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m 駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	149 ㎡	10.8 m x 13.8 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２、３階部分を事務所と想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

同種、同構造の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	3,250	276,250	6.0	1,657,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	2,443	219,870	4.0	879,480
							0.0	0
3～ 3	事務所	85.00	90.0	76.50	2,443	186,890	4.0	747,560
							0.0	0
～

～

計		285.00	88.2	251.50		683,010		3,284,540
								0

⑨年額支払賃料	683,010 円　×　12ヶ月　＝　 8,196,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,196,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 655,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,540,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,284,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,570,648 円　　　　（　 50,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１４Ｔ　　　　-13	1,842 ( 1,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,548 円/㎡　月額支払賃料（　 2,443 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０７Ｔ　　　　-38	2,716 ( 2,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,639
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,600 円	64,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	327,845 円	8,196,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 549,100 円	64,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,612,545 円　（　　　　　　 10,822 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,250,680 円（　　　　　 28,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,570,648 円
②総費用	1,612,545 円
③純収益　①－②	5,958,103 円
④建物等に帰属する純収益	4,250,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,707,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,629,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,786,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜神奈川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 5-9

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　田中　恵利子

TEL.

鑑定評価額

51,400,000 円

１㎡当たりの価格

345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区片倉２丁目７３２番１６｢片倉２－２２－５｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1:1.2	店舗、事務所兼住宅Ｓ4	中層店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東22m市道	水道、ガス、下水	片倉町 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.8 ｍ、奥行　約　　 13.8 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新横浜通り沿いの路線商業地
域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

片倉町駅南西方

370m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏かつ新横浜方面に接続する幹線道路沿いの商業地域に存する。特段の変動要因もなく、今後も同様
に推移していくものと予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 353,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区を中心とした隣接する鶴見区、西区、保土ケ谷区の路線商業地域、普通商業地域である。賃貸目
的で購入する場合は地元企業、個人投資家、不動産業者等様々な需要者も考えられる。更地の取引は少ないが、まとま
った規模の土地に関しては中高層マンションとしての需要が目立つ。画地規模や立地、需要者によって価格水準が異な
ることもあって、価格水準の把握は難しい面がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏の路線商業地域、普通商業地域等の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証
的で説得力が認められる。一方、対象標準地は商業地であるため需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性
の観点から求めた収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し
、収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 487,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[142.8]

[100.0]
100

361,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が緩和し景気は持ち直してい
る。物価上昇や円相場の変動、供給面の制限
などが市況に及ぼす影響に対して注視する必
要がある。

路線商業地域として熟成している。地域要因
に変動要因はみられない。今後も地価は緩や
かな上昇傾向が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０５ -25	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、北東3.4m、二方路		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０４０７ -33	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０５０４０８Ｄ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 369,773	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,236	100 [ 105.6]	361,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 383,286	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	361,334	100 [ 102.7]	351,834		352,000
c	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	503,654	100 [ 144.1]	349,517		350,000
d	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,820	100 [ 143.0]	346,028		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 353,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,346,803	1,536,022	5,810,781	3,987,480	1,823,301	（　0.9541） 1,739,611	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,419,310 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	149 ㎡	10.8 m x 13.8 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階までは事務所を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	3,400	238,000	6.0	1,428,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	2,584	232,560	4.0	930,240
							0.0	0
3～ 3	事務所	80.00	90.0	72.00	2,380	171,360	4.0	685,440
							0.0	0
～

～

計		280.00	82.9	232.00		641,920		3,043,680
								0

⑨年額支払賃料	641,920 円　×　12ヶ月　＝　 7,703,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,703,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 385,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,317,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,043,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,915 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,346,803 円　　　　（　 49,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１１Ｔ　　　　-14	2,801 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１５Ｔ　　　　-13	4,806 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [133.9]	100 [100.0]	3,700
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,600 円	60,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	308,122 円	7,703,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,100 円	60,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,536,022 円　（　　　　　　 10,309 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,987,480 円（　　　　　 26,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,346,803 円
②総費用	1,536,022 円
③純収益　①－②	5,810,781 円
④建物等に帰属する純収益	3,987,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,823,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,739,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,419,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）