鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０７ -29	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０５０４０８Ｄ -502	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
c	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度地区6種最高 (100,400)
d	１０５０４１２Ｄ -10	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		近商高度地区6種最高 (90,240)
e	１０５０４１２Ｄ -9	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m区道、中間画地		近商高度地区6種最高 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,817	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	543,148	100 [ 103.3]	525,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	526,000
b	(　 ) 415,986	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	454,957	100 [ 89.2]	510,041		510,000
c	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	491,464	100 [ 96.0]	511,942		512,000
d	(　 ) 530,146	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	552,412	100 [ 102.7]	537,889		538,000
e	(　 ) 493,226	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	515,421	100 [ 100.6]	512,347		512,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 513,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,342,768	2,576,389	9,766,379	7,698,600	2,067,779	（　0.9541） 1,972,868	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	46,973,048 円　　　　（　 370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	ＲＣ5	485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高20m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	127 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階～５階共同住宅　２ＬＤＫ　専有面積約４０㎡　２戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種・同構造の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	85.0	89.25	3,400	303,450	10.0	3,034,500
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	85.0	80.75	2,300	185,725	2.0	371,450
							1.0	185,725
3～ 3	居宅	95.00	85.0	80.75	2,350	189,763	2.0	379,526
							1.0	189,763
4～ 4	居宅	95.00	85.0	80.75	2,400	193,800	2.0	387,600
							1.0	193,800
5～ 5	居宅	95.00	85.0	80.75	2,440	197,030	2.0	394,060
							1.0	197,030

計		485.00	85.0	412.25		1,069,768		4,567,136
								766,318

⑨年額支払賃料	1,069,768 円　×　12ヶ月　＝　 12,837,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,837,216 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,938,611 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,567,136 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 766,318 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 361,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,342,768 円　　　　（　 97,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０６Ｔ　　　　-16	3,769 ( 3,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,428 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-45	3,206 ( 3,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,411
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	702,000 円	117,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	513,489 円	12,837,216　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,576,389 円　（　　　　　　 20,287 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,698,600 円（　　　　　 60,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,342,768 円
②総費用	2,576,389 円
③純収益　①－②	9,766,379 円
④建物等に帰属する純収益	7,698,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,067,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,972,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,973,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜神奈川 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 5-4

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

63,100,000 円

１㎡当たりの価格

497,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区大口通１２７番４				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5	中低層の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	西11m県道	水道、ガス、下水	大口 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

大口駅南西方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大口駅に近い大口通商店街に所在し近隣型の商業地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 514,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 407,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は神奈川区を中心として横浜市隣接区内の駅徒歩圏の商業地域である。②主たる需要者は地縁的選好性を
有する個人、地元法人が中心であるが、マンション需要の高まりとともにマンションデベロッパーや投資家の需要も見
られ、需要者の裾野は広い。③近隣地域は旧来からの商業地であり、最寄駅に近く交通利便性良好であり需要は堅調で
ある。④取引価格は需要者の利用目的や収益目論見により個別性が強く総額の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の事例を検討し信頼性の高い事例を採用して試算しており、市場実態を適切に反映している。収益
価格は賃貸事例を豊富に分析の上想定賃料、利回り等の諸元を十分検討の上試算したが、店舗賃料が依然としてやや伸
び悩んでいることから比準価格と比較してやや低位に試算された。以上より比準価格を標準に、収益価格を関連付け、
代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 487,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

495,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利の上昇気配、短期間でのドル円レートの
乱高下等の外的要因はあるが、投資需要を中
心に立地条件良好な物件への需要は根強い。

大口通商店街の商業地として熟成しており、
地域要因に大きな変動はない。建て替えでは
上層階を共同住宅とする利用の増加が認めら
れる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度地区6種最高 (100,400)
b	１０５０４０８Ｄ -502	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
c	１０５０４０７Ｄ -3	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０４１２ -34	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東4m、角地		商業高度地区7種最高 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,820	100 [ 85.9]	576,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	576,000
b	(　 ) 415,986	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	454,957	100 [ 87.3]	521,142		521,000
c	(　 ) 369,822	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,396	100 [ 76.5]	499,864		500,000
d	(　 ) 399,394	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	400,170	100 [ 79.5]	503,358		503,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 514,000 円／㎡]

横浜神奈川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,458,909	2,581,248	9,877,661	7,605,000	2,272,661	（　0.9541） 2,168,346	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	51,627,286 円　　　　（　 407,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ5	485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高20m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	127 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（標準的仕様）、２階以上住宅（１ＬＤＫ　４戸　平均専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	85.0	89.25	3,451	308,002	10.0	3,080,020
							0.0	0
2～ 2	住宅	95.00	85.0	80.75	2,312	186,694	2.0	373,388
							1.0	186,694
3～ 3	住宅	95.00	85.0	80.75	2,381	192,266	2.0	384,532
							1.0	192,266
4～ 4	住宅	95.00	85.0	80.75	2,416	195,092	2.0	390,184
							1.0	195,092
5～ 5	住宅	95.00	85.0	80.75	2,450	197,838	2.0	395,676
							1.0	197,838

計		485.00	85.0	412.25		1,079,892		4,623,800
								771,890

⑨年額支払賃料	1,079,892 円　×　12ヶ月　＝　 12,958,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,958,704 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 907,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,051,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,623,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 771,890 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 364,313 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,458,909 円　　　　（　 98,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-19	3,426 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-20	3,206 ( 3,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,444
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	702,000 円	117,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	518,348 円	12,958,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,581,248 円　（　　　　　　 20,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 234,000 円／㎡　×　 485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,605,000 円（　　　　　 59,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,458,909 円
②総費用	2,581,248 円
③純収益　①－②	9,877,661 円
④建物等に帰属する純収益	7,605,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,272,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,168,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,627,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,000 円／㎡）