鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０９ -4	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０４１５ -17	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (70,160)
c	１０５０４１５ -16	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.7m市道、南1.8m、角地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (70,100)
d	１０５０４１４ -15	横浜市神奈川区		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		２中専高度地区3種 (70,150)
e	１０５０４０２ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,316	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	334,659	100 [ 111.1]	301,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 308,146	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	306,938	100 [ 103.8]	295,701		299,000
c	(　 ) 309,580	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.7]	335,020	100 [ 111.2]	301,277		304,000
d	(　 ) 194,709	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	273,295	100 [ 92.5]	295,454		298,000
e	(　 ) 290,702	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,353	100 [ 95.8]	308,302		311,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

横浜神奈川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,693,002	613,514	3,079,488	1,819,550	1,259,938	（　0.9709） 1,223,274	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	27,801,682 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	142 ㎡	10.8 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ　４戸　平均専有面積３２．５㎡を想定。駐車場なし。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	65.00	100.0	65.00	2,328	151,320	1.0	151,320
							1.0	151,320
2～	居宅	65.00	100.0	65.00	2,400	156,000	1.0	156,000
							1.0	156,000
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		307,320		307,320
								307,320

⑨年額支払賃料	307,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,687,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,687,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,540,326 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 149,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,693,002 円　　　　（　 26,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０６Ｔ　　　　-11	1,676 ( 1,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 77.0]	100 [ 97.0]	2,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０５Ｔ　　　　-6	2,106 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,514 円	3,687,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 613,514 円　（　　　　　　 4,321 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,819,550 円（　　　　　 12,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,693,002 円
②総費用	613,514 円
③純収益　①－②	3,079,488 円
④建物等に帰属する純収益	1,819,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,259,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,223,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,801,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜神奈川 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -16

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　田中　恵利子

TEL.

鑑定評価額

41,900,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区白幡上町２００番２２｢白幡上町３０－３｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	白楽 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.8 ｍ、奥行　約　　 12.8 ｍ、規模　　 142 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

白楽駅徒歩圏の起伏のある住
宅地域

街

路

基準方位　北市道４
．５ｍ

交通

施設

白楽駅東方

450m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域である。東横線沿線の住宅地域であり住宅地として需要は底堅い。地
域要因の変動は特段みられず、当面の間、同様の地域要因を維持するものと判断した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区、隣接区内の東横線沿線の住宅地域である。需要者は、東京都心や横浜中心部へ通勤するサラリ
ーマン層が中心である。一次取得者のほかに、買換層も見られる。鶴見駅から徒歩圏外にあるが比較的生活利便性は高
く、需要は安定している。一部で土地の細分化が見られるが需要の中心価格帯は標準的な規模の土地で土地は３０００
万円後半から４０００万円前後、新築の建物付きで５０００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自己利用目的の戸建住宅が中心の地域であるがアパートも散見される。土地価格に見合った賃料水準を満た
すことが難しい。収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。近隣地域の取引は収益性より居住環境を重視した取
引が中心である。より市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地価
格との検討も踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 339,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[116.6]

[101.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が緩和し景気は持ち直してい
る。物価上昇や円相場の変動、供給面の制限
などが市況に及ぼす影響に対して注視する必
要がある。

白楽駅から徒歩圏の高台の住宅地域。周辺の
利便性も良好であり、住宅地としての需要は
安定している。今後は地価は微増傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１５ -16	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.7m市道、南1.8m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０５０４１５ -17	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０５０４１３ -26	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０５０４０９ -4	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,580	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.7]	337,003	100 [ 104.8]	321,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 308,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	302,104	100 [ 114.1]	264,771		267,000
c	(　 ) 282,135	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	279,122	100 [ 97.9]	285,109		288,000
d	(　 ) 335,316	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	334,659	100 [ 110.0]	304,235		307,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

横浜神奈川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,034,437	697,279	3,337,158	1,864,200	1,472,958	（　0.9728） 1,432,894	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,565,773 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	142 ㎡	10.8 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＤＫ（専有面積３２㎡程度）を４戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	65.00	100.0	65.00	2,541	165,165	2.0	330,330
							1.0	165,165
2～ 2	居宅	65.00	100.0	65.00	2,620	170,300	2.0	340,600
							1.0	170,300
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		335,465		670,930
								335,465

⑨年額支払賃料	335,465 円　×　12ヶ月　＝　 4,025,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,025,580 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,864,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	670,930 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,465 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,439 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,034,437 円　　　　（　 28,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０５Ｔ　　　　-5	2,608 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	2,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,735 円/㎡　月額支払賃料（　 2,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０７Ｔ　　　　-36	2,343 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,567
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,279 円	4,025,580　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,279 円　（　　　　　　 4,910 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,864,200 円（　　　　　 13,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,034,437 円
②総費用	697,279 円
③純収益　①－②	3,337,158 円
④建物等に帰属する純収益	1,864,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,472,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,432,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,565,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）