鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１２Ｄ -1	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東2m、角地		１中専高度地区3種最高 (70,150)
b	１０５０４１０ -10	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０５０４０１ -6	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、南5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０５０４０１ -10	横浜市神奈川区		底地	（　）	不整形	北5m市道、南5.5m、二方路		１中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０５０４１０ -12	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、北5.5m、角地		１住居高度地区4種最高 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,220	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	295,357	100 [ 90.9]	324,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 281,869	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,225	100 [ 90.0]	319,139		326,000
c	(　 ) 305,190	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	306,672	100 [ 97.0]	316,157		322,000
d	(　 121,608) 304,020	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	315,942	100 [ 102.0]	309,747		316,000
e	(　 ) 256,069	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	260,678	100 [ 87.6]	297,578		304,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

横浜神奈川 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,950,725	476,364	2,474,361	1,362,300	1,112,061	（　0.9728） 1,081,813	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,586,659 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	106 ㎡	11.9 m x 12.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,418	120,900	1.0	120,900
							1.0	120,900
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,493	124,650	1.0	124,650
							1.0	124,650
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		245,550		245,550
								245,550

⑨年額支払賃料	245,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,946,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,946,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,828,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	245,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,950,725 円　　　　（　 27,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０８Ｔ　　　　-12	2,427 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,596	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,493 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０８Ｔ　　　　-13	2,476 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,620
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,000 円	19,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,864 円	2,946,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,500 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,364 円　（　　　　　　 4,494 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,362,300 円（　　　　　 12,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,950,725 円
②総費用	476,364 円
③純収益　①－②	2,474,361 円
④建物等に帰属する純収益	1,362,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,112,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,081,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,586,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜神奈川 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -15

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　公三

TEL.

鑑定評価額

33,100,000 円

１㎡当たりの価格

312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区旭ケ丘４８番１０｢旭ケ丘１８－８｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	反町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高台の住宅地域

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

反町駅北方

550m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の高台の中小規模の一般住宅が多い住宅地域である。大きな地域要因の変動が見られず、当面の間、同
様の住環境を維持するものと予想した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 319,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川区、鶴見区及び西区に存するＪＲ京浜東北線及び横浜線、東急東横線、京急本線沿線の住宅地域
である。主たる需要者は東京方面、横浜市中心部に通勤する一次取得者、買換え層である。都心へのアクセスは良好で
あり、住宅需要は堅調である。更地の取引は比較的少なく、画地の細分化傾向にあり、周辺にはミニ戸建開発も見られ
る。需要の中心価格帯としては新築戸建住宅は総額５０００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が多い住宅地域で、アパートは一部散見されるが収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的が取引の中心で
ある。容積率の関係で投資採算性に見合った規模を満たさず収益価格は低位に試算された。本件では、規範性が認めら
れる取引事例を複数収集し、試算された比準価格の信頼度が高いものと判断できたので、比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 339,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[113.8]

[102.0]
100

311,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している。ウィズコロ
ナの新たな段階への移行が進められる中、世
界的な金融引締め、物価上昇等の影響に注視
が必要である。

東横線沿線の高台の住宅地域で需要は安定し
ている。特段の地域要因の変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３ -26	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (70,100)
b	１０５０４０６ -8	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,150)
c	１０５０４０７ -26	横浜市神奈川区		建付地	（　）	台形	南4m私道、北東4m、南西4m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０４０４ -17	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	東3m私道、中間画地		１中専 (150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,135	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	278,574	100 [ 90.4]	308,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 397,480	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	331,877	100 [ 101.8]	326,009		333,000
c	(　 ) 292,631	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	276,404	100 [ 87.7]	315,170		321,000
d	(　 ) 230,695	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	269,277	100 [ 89.1]	302,219		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

横浜神奈川 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,839,013	448,804	2,390,209	1,321,250	1,068,959	（　0.9709） 1,037,852	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,587,545 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	106 ㎡	11.9 m x 12.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けの２ＤＫ、専有面積５０㎡を想定。駐車場は想定なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,349	117,450	2.0	234,900
							1.0	117,450
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,422	121,100	2.0	242,200
							1.0	121,100
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		238,550		477,100
								238,550

⑨年額支払賃料	238,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,862,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,862,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 143,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,719,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,839,013 円　　　　（　 26,783 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０８Ｔ　　　　-12	2,427 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,528 円/㎡　月額支払賃料（　 2,422 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０８Ｔ　　　　-13	2,476 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,500 円	17,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,504 円	2,862,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,700 円	17,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 448,804 円　（　　　　　　 4,234 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,321,250 円（　　　　　 12,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,839,013 円
②総費用	448,804 円
③純収益　①－②	2,390,209 円
④建物等に帰属する純収益	1,321,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,068,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,037,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,587,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）