鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０７ -27	横浜市神奈川区		建付地	（　）	台形	北東4.7m市道、南東3m、角地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０５０４１５ -17	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (70,160)
c	１０５０４１０ -9	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西4m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０５０４０４ -21	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０５０４１５ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5.5m市道、南3.6m、角地		２中専高度3種最高15m 緑化地域 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,351	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	226,902	100 [ 83.5]	271,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 308,146	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	306,938	100 [ 112.0]	274,052		277,000
c	(　 ) 312,882	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	304,249	100 [ 89.0]	341,853		345,000
d	(　 ) 289,256	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	265,853	100 [ 84.5]	314,619		318,000
e	(　 ) 378,291	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	376,822	100 [ 121.3]	310,653		314,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

横浜神奈川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,886,309	1,033,023	4,853,286	3,261,600	1,591,686	（　0.9709） 1,545,368	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	35,122,000 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	206 ㎡	16.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域のアパート需要等を考慮して、２ＤＫ、平均専有面積４０㎡、戸数６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	2,010	241,200	1.0	241,200
							1.0	241,200
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	2,072	248,640	1.0	248,640
							1.0	248,640
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		489,840		489,840
								489,840

⑨年額支払賃料	489,840 円　×　12ヶ月　＝　 5,878,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,878,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,642,957 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	489,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 489,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 238,650 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,886,309 円　　　　（　 28,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０２Ｔ　　　　-16	2,323 ( 2,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,161 円/㎡　月額支払賃料（　 2,072 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-11	2,443 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.6]	100 [101.0]	2,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,000 円	43,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	235,123 円	5,878,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,200 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,033,023 円　（　　　　　　 5,015 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,261,600 円（　　　　　 15,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,886,309 円
②総費用	1,033,023 円
③純収益　①－②	4,853,286 円
④建物等に帰属する純収益	3,261,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,591,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,545,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,122,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜神奈川 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

59,700,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区大口仲町４０番６				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	大口 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

大口駅西方

600m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域として成熟している。当面は現状の住環境を維持するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区及び隣接する鶴見区、港北区などに所在する普通住宅地域。需要者は横浜中心部や東京方面への
通勤者で、３０～４０代前半の一次取得者層が多いが、同一需給圏外からの転入者や二次取得者層なども見られる。最
寄駅から徒歩圏内の住環境良好な既成住宅地域であり、需要は総じて堅調。供給は中古住宅売買や数区画程度のミニ分
譲を中心に比較的頻繁に行われている。新築戸建住宅は総額４０～５０百万円程度が需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は一般住宅やアパートが混在する駅徒歩圏内の住宅地域であり、需要者は居住の快適性と生活の利便性を主眼に
自用目的での取引を行うことが一般的である。地域内に散見されるアパートは既存地主が相続税対策を目的に建設した
ものが多く、投資用収益物件としての売買はあまり多くはない。よって、価格の調整に際しては、収益価格は参考にと
どめ、市場性を反映した比準価格を重視し、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　神奈川（県） -1            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    285,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、住宅地の需
要は概ね好調さを維持しているが、物価上昇
や金利上昇等に注意が必要である。

最寄駅から徒歩圏内の住環境良好な住宅地域
であり、需要は底堅く存在する。地価は上昇
傾向にて推移するものと思料する。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１４ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南西3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０５０４０７Ｄ -7	横浜市神奈川区		更地	（　）	不整形	南3m市道、西3m、準角地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０４０４ -21	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０５０４１０ -9	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西4m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,923	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	252,980	100 [ 89.6]	282,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 261,835	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	274,265	100 [ 92.7]	295,863		299,000
c	(　 ) 289,256	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,859	100 [ 96.1]	303,703		307,000
d	(　 ) 312,882	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	301,381	100 [ 100.0]	301,381		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

横浜神奈川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,133,512	872,748	4,260,764	2,642,500	1,618,264	（　0.9709） 1,571,173	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	35,708,477 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	206 ㎡	16.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から平均専有面積５０㎡程度の２ＤＫファミリータイプ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,056	205,600	1.0	205,600
							1.0	205,600
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,120	212,000	1.0	212,000
							1.0	212,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		417,600		417,600
								417,600

⑨年額支払賃料	417,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,011,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,011,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 205,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,925,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	417,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 417,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 203,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 96 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,133,512 円　　　　（　 24,920 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-10	1,887 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-11	2,443 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,572
c	１０５０４０１Ｔ　　　　-12	1,676 ( 1,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,918

横浜神奈川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,248 円	5,131,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,748 円　（　　　　　　 4,237 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,642,500 円（　　　　　 12,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,133,512 円
②総費用	872,748 円
③純収益　①－②	4,260,764 円
④建物等に帰属する純収益	2,642,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,618,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,571,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,708,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）