鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０９ -2	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０４０７ -25	横浜市神奈川区		更地	（　）	袋地等	南東2.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０５０４０２ -16	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０５０４０７ -27	横浜市神奈川区		建付地	（　）	台形	北東4.7m市道、南東3m、角地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０５０４１４ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南西3m市道、中間画地		１住居高度地区4種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,734	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	242,171	100 [ 103.8]	233,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 207,135	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	241,894	100 [ 87.4]	276,767		277,000
c	(　 ) 449,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	436,362	100 [ 109.9]	397,054		397,000
d	(　 ) 231,351	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	229,126	100 [ 87.5]	261,858		262,000
e	(　 ) 222,923	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	253,481	100 [ 94.9]	267,103		267,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

横浜神奈川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,969,111	510,098	2,459,013	1,615,700	843,313	（　0.9709） 818,773	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,608,477 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	192 ％	105 ㎡	8.1 m x 12.6 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ（専有面積６０㎡）、２戸想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,038	122,280	1.0	122,280
							1.0	122,280
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,080	124,800	1.0	124,800
							1.0	124,800
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		247,080		247,080
								247,080

⑨年額支払賃料	247,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,964,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,964,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,846,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,377 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,969,111 円　　　　（　 28,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-11	2,091 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-12	2,042 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,598 円	2,964,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 510,098 円　（　　　　　　 4,858 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,615,700 円（　　　　　 15,388 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,969,111 円
②総費用	510,098 円
③純収益　①－②	2,459,013 円
④建物等に帰属する純収益	1,615,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	843,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	818,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,608,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜神奈川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -4

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　上田　弘樹

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区神之木台１５番３｢神之木台１６－８｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,192)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	北4.8m市道	水道、ガス、下水	大口 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大口駅徒歩圏の住宅地域

街

路

基準方位北、４．８
ｍ市道

交通

施設

大口駅東方

550m

法令

規制

１住居
(70,192)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大口駅徒歩圏の住宅地域であり、需要の概ね安定した住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移と予測
。地価は駅徒歩圏のためコロナ禍だが緩やかな上昇で推移。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね大口駅周辺の住宅地域で、近隣地域は駅徒歩圏の住宅地。需要者の中心は東京都心や横浜市中心部、
川崎市内への通勤者であり、１次、２次取得者層である。同一需給圏外からの転入者も見られる。画地細分化傾向も見
られるが、目立った大規模開発の動きはなく、一般住宅用地を中心に需給関係は新型コロナの影響はあるものの比較的
安定的。土地１００～１２０㎡程度の新築建物付で総額４５００～５５００万円程度が需要の中心価格帯。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸アパートが一部見られるものの、取引の中心は自己利用目的が大半で収益目的の取引は少ない。よって賃料水準が
低く収益価格はやや低位に試算された。近隣地域は居住快適性や生活利便性を重視する住宅地域であり、同一需給圏内
より収集された最新の取引事例などから規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し
、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、一般的要因の分析も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 280,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[101.0]

100
[109.9]

[100.0]
100

261,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動
制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正
常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明に
なっている。

地域要因に変動は見られない。駅徒歩圏の住
宅地域で、需要は堅調。地価は駅徒歩圏のた
めコロナ禍だが地域周辺は緩やかな上昇で推
移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。
国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止
対策との両立の成否に留意する必要がある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０７ -25	横浜市神奈川区		更地	（　）	袋地等	南東2.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０５０４０９ -2	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０４１３ -27	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	不整形	西8m市道、北9.1m、東4m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
d	１０５０４１４ -19	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南西3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,135	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	242,367	100 [ 88.4]	274,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 229,734	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	251,472	100 [ 100.9]	249,229		249,000
c	(　 ) 269,330	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	299,648	100 [ 115.4]	259,660		260,000
d	(　 ) 222,923	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	254,232	100 [ 92.0]	276,339		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

横浜神奈川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,088,380	548,864	2,539,516	1,692,120	847,396	（　0.9728） 824,347	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,735,159 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	192 ％	105 ㎡	8.1 m x 12.6 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、２階建の共同住宅（専有面積６０㎡　２戸　駐車場なし）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,085	125,100	2.0	250,200
							1.0	125,100
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,195	131,700	2.0	263,400
							1.0	131,700
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		256,800		513,600
								256,800

⑨年額支払賃料	256,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,081,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,081,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,958,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,088,380 円　　　　（　 29,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-11	2,091 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,291 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-12	2,042 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,000 円	23,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,264 円	3,081,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,600 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,864 円　（　　　　　　 5,227 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,692,120 円（　　　　　 16,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,088,380 円
②総費用	548,864 円
③純収益　①－②	2,539,516 円
④建物等に帰属する純収益	1,692,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	847,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	824,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,735,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）