鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３ -6	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、南8m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０４０９Ｄ -15	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
c	１０５０４１１Ｄ -6	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m県道、南東4m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
e	１０５０４０８Ｄ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 584,501	100 [ 130.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	435,057	100 [ 68.1]	638,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	658,000
b	(　 ) 515,907	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	484,015	100 [ 78.6]	615,795		634,000
c	(　 ) 529,876	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	484,512	100 [ 80.4]	602,627		621,000
d	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,820	100 [ 83.8]	590,477		608,000
e	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	493,726	100 [ 84.7]	582,911		600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
a	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 616,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	222,058,327	49,820,462	172,237,865	143,220,000	29,017,865	（　0.9332） 27,079,472	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	660,474,927 円　　　　（　 529,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	954.96	ＲＣ8	7,426.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	1,249 ㎡	26.0 m x 48.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１階店舗フロア貸し、２階以上事務所各階部分貸し）を想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

高層店舗兼事務所の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	741.78	70.0	519.25	3,609	1,873,973	12.0	22,487,676
							0.0	0
2～ 8	事務所	954.96	84.0	802.17	3,068	2,461,058	3.0	7,383,174
							0.0	0
～

～

～

計		7,426.50	82.6	6,134.44		19,101,379		74,169,894
								0

⑨年額支払賃料	19,101,379 円　×　12ヶ月　＝　 229,216,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,134.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	229,216,548 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 11,400,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 19,249,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	221,367,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	74,169,894 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 682,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	950,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,740 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	222,058,327 円　　　　（　 177,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０５Ｔ　　　　-3	3,936 ( 3,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,645 円/㎡　月額支払賃料（　 3,609 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０５Ｔ　　　　-4	2,989 ( 2,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,200,000 円	2,200,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	9,624,662 円	240,616,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,895,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,700,000 円	2,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,200,000 円	2,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,200,000 円	2,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,820,462 円　（　　　　　　 39,888 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,200,000,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 7,426.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	143,220,000 円（　　　　　 114,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	222,058,327 円
②総費用	49,820,462 円
③純収益　①－②	172,237,865 円
④建物等に帰属する純収益	143,220,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,017,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,079,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 660,474,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜鶴見 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-11

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　和田　伸也

TEL.

鑑定評価額

699,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区鶴見中央４丁目３３番５｢鶴見中央４－３３－５｣				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西50m国道、背面道	水道、ガス、下水	京急鶴見 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 45 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

京急鶴見駅東方

350m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ線鶴見駅から京急線京急鶴見駅を経由した国道１５号沿いに高層の店舗、事務所ビルや官公署等が建ち並ぶ
利便性に優れる地域である。特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 524,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鶴見区・神奈川区等の横浜市及び隣接する川崎市の商業地域であり、特に駅から徒歩圏の商業地と強い
代替競争関係にある。中心となる需要者は法人事業者や賃貸ビル経営を目的とする中堅以上の不動産会社又は法人投資
家等である。なお、駅への接近性からマンション業者等の参入もあり得る。土地建物一体での取引が中心で、更地の売
買は限定的であり、各画地の個別性が強いため、取引価格水準の幅が大きく、一部高値での取引もみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、採用事例も広域的にみて要因比較可能な適切な
事例を採用し、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している
。近隣地域及び周辺地域は収益獲得を目的とする取引も見られることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準
地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 692,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[102.0]

100
[127.9]

[103.0]
100

559,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    539,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直し
ている。一方、消費者物価は上昇しており、
海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意
が必要。

国道沿いに店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ熟
成度の高い商業地域である。不動産需要は堅
調で、地価は上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１１Ｄ -6	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m県道、南東4m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０５０４１２ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０４１３Ｄ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北東25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０４０７ -44	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西4.7m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０５０１０７ -14	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西8m、角地		商業高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529,876	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	522,811	100 [ 89.1]	586,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	604,000
b	(　 ) 479,477	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	494,820	100 [ 88.2]	561,020		578,000
c	(　 ) 424,907	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	455,132	100 [ 81.8]	556,396		573,000
d	(　 ) 488,380	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	482,690	100 [ 83.7]	576,691		594,000
e	(　 ) 489,059	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	486,210	100 [ 83.8]	580,203		598,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 590,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	226,919,254	51,025,514	175,893,740	147,126,000	28,767,740	（　0.9332） 26,846,055	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	654,781,829 円　　　　（　 524,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	954.96	ＲＣ8	7,426.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	1,249 ㎡	26.0 m x 48.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、１階は店舗、２階以上を事務所、駐車場３２台を想定した。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	741.78	70.0	519.25	3,800	1,973,150	12.0	23,677,800
							0.0	0
2～ 8	事務所	954.96	85.0	811.72	3,090	2,508,215	3.0	7,524,645
							0.0	0
～

～

～

計		7,426.50	83.5	6,201.29		19,530,655		76,350,315
								0

⑨年額支払賃料	19,530,655 円　×　12ヶ月　＝　 234,367,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,201.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	234,367,860 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 19,671,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	226,216,831 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,350,315 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 702,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	226,919,254 円　　　　（　 181,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０５Ｔ　　　　-3	3,936 ( 3,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,838 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-33	4,506 ( 4,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,560,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	9,835,514 円	245,887,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,210,000 円	2,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,260,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,260,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,025,514 円　（　　　　　　 40,853 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,260,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 7,426.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	147,126,000 円（　　　　　 117,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	226,919,254 円
②総費用	51,025,514 円
③純収益　①－②	175,893,740 円
④建物等に帰属する純収益	147,126,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,767,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,846,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 654,781,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,000 円／㎡）