鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０２ -23	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北22m県道、北東6.5m、角地		準住居高度4種最高20m 都市計画道路 (80,200)
b	１０５０４０７ -45	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	長方形	北西3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	１０５０４１５ -27	横浜市鶴見区		底地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
d	１０５０４０６ -27	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	１０５０１０５ -17	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、西4m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,007	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	241,337	100 [ 71.9]	335,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 311,491	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,852	100 [ 90.0]	350,947		351,000
c	(　 93,292) 310,973	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	370,241	100 [ 109.8]	337,196		337,000
d	(　 ) 334,093	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	379,381	100 [ 107.7]	352,257		352,000
e	(　 ) 550,381	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	536,753	100 [ 148.2]	362,182		362,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,252,261	1,230,292	5,021,969	3,876,300	1,145,669	（　0.9735） 1,115,309	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,554,976 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、１階店舗、２階以上共同住宅（４戸、平均専有面積を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	3,200	204,800	6.0	1,228,800
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	90.0	72.00	2,400	172,800	1.0	172,800
							1.0	172,800
3～ 3	居宅	80.00	90.0	72.00	2,400	172,800	1.0	172,800
							1.0	172,800
～

～

計		240.00	86.7	208.00		550,400		1,574,400
								345,600

⑨年額支払賃料	550,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,604,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,604,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,076,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,574,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,361 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,252,261 円　　　　（　 52,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-7	2,583 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-34	2,669 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,600 円	53,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	264,192 円	6,604,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,300 円	53,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,230,292 円　（　　　　　　 10,252 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,100,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 35 ％　＋　0.0750 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,876,300 円（　　　　　 32,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,252,261 円
②総費用	1,230,292 円
③純収益　①－②	5,021,969 円
④建物等に帰属する純収益	3,876,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,145,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,115,309 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,554,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜鶴見 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

40,000,000 円

１㎡当たりの価格

333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区矢向４丁目３９２番２｢矢向４－８－１１｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	低層小売店舗、飲食店が多い駅に近い商業地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	尻手 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

尻手銀座商店街

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

尻手駅北西方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

低層小売店舗や飲食店等が多い、やや繁華性の低い商業地域である。最寄駅から徒歩圏内で生活利便性が良好で
あることから、今後は住宅系用途への転換が進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区及び隣接する川崎市、神奈川区などに所在する飲食店舗や低層店舗等を中心とする近隣商業地域。
主たる需要者は地縁的選好性を有する個人事業主、地場中小企業や不動産会社などが中心である。また、最寄駅から徒
歩圏内であることから、画地規模によってはマンションデベロッパー等も見られる。需要者の用途、画地規模、立地条
件等により、大きな差異があるものの、㎡あたり概ね３００～４００千円程度が市場における中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は駅徒歩圏の「尻手銀座商店街」内に所在する近隣商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料
を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は複数の商業地取引事例から求
められた価格で、市場実勢を反映し規範性が高い。よって、価格の調整に際しては、市場実勢を反映した比準価格を標
準としつつ、収益価格も十分に比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 343,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[105.7]

[100.0]
100

332,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    326,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに持ち直している中、旧来型の
商店街や中心商業地の外周部のうち、共同住
宅利用が可能な地域では、堅調な需要が認め
られる。

駅徒歩圏のやや繁華性の低い商店街であるが
、住宅地化の傾向も見受けられる。地価は緩
やかな上昇基調で推移していくものと思料す
る。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.3
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３Ｄ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北東25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０５０４１０ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西7.7m市道、北東1.8m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０５０４１１Ｄ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
d	１０５０４１５ -27	横浜市鶴見区		底地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 424,907	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	458,199	100 [ 129.7]	353,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 275,379	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	276,181	100 [ 82.3]	335,578		336,000
c	(　 ) 282,805	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	316,165	100 [ 94.5]	334,566		335,000
d	(　 93,292) 310,973	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	371,338	100 [ 110.0]	337,580		338,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 341,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,068,726	1,189,159	4,879,567	3,752,200	1,127,367	（　0.9735） 1,097,492	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,130,762 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１階は店舗（フロア貸）、２階以上は共同住宅（１ＤＫタイプ）を想定した。駐車場なし。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	3,110	199,040	6.0	1,194,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	90.0	72.00	2,200	158,400	1.0	158,400
							1.0	158,400
3～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	2,300	165,600	1.0	165,600
							1.0	165,600
～

～

計		240.00	86.7	208.00		523,040		1,518,240
								324,000

⑨年額支払賃料	523,040 円　×　12ヶ月　＝　 6,276,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,276,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 376,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,899,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 324,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 154,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,068,726 円　　　　（　 50,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-34	2,669 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,126 円/㎡　月額支払賃料（　 3,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-35	2,701 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,843
c	１０５０４０１Ｔ　　　　-36	4,094 ( 4,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,309

横浜鶴見 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,400 円	51,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	251,059 円	6,276,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,900 円	51,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,189,159 円　（　　　　　　 9,910 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,400,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 35 ％　＋　0.0750 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,752,200 円（　　　　　 31,268 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,068,726 円
②総費用	1,189,159 円
③純収益　①－②	4,879,567 円
④建物等に帰属する純収益	3,752,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,127,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,097,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,130,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）