鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１５ -27	横浜市鶴見区		底地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
b	１０５０４１１Ｄ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	南15m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０４０９Ｄ -6	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東20m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
d	１０５０４０６ -27	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	１０５０４１１Ｄ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 93,292) 310,973	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	368,046	100 [ 105.3]	349,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	350,000
b	(　 ) 357,380	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	399,869	100 [ 113.2]	353,241		353,000
c	(　 ) 375,327	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	418,391	100 [ 125.9]	332,320		332,000
d	(　 ) 334,093	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	375,298	100 [ 108.5]	345,897		346,000
e	(　 ) 282,805	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	305,194	100 [ 86.9]	351,201		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,350,011	1,798,383	6,551,628	5,494,300	1,057,328	（　0.9541） 1,008,797	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,018,976 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	75.83	ＲＣ5	324.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	8.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、上階を居宅（ファミリータイプ、１戸約５５㎡）を想定した。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.83	85.5	64.83	3,300	213,939	6.0	1,283,634
							0.0	0
2～ 2	居宅	62.15	92.0	57.18	2,185	124,938	1.0	124,938
							1.0	124,938
3～ 3	居宅	62.15	92.0	57.18	2,185	124,938	1.0	124,938
							1.0	124,938
4～ 4	居宅	62.15	92.0	57.18	2,207	126,196	1.0	126,196
							1.0	126,196
5～ 5	居宅	62.15	92.0	57.18	2,229	127,454	1.0	127,454
							1.0	127,454

計		324.43	90.5	293.55		717,465		1,787,160
								503,526

⑨年額支払賃料	717,465 円　×　12ヶ月　＝　 8,609,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,609,580 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 516,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,093,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,787,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 503,526 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 240,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,350,011 円　　　　（　 86,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１４Ｔ　　　　-6	2,183 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	2,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,279 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０４０１Ｔ　　　　-6	2,126 ( 2,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	501,000 円	83,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	344,383 円	8,609,580　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 709,700 円	83,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,798,383 円　（　　　　　　 18,733 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 324.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,494,300 円（　　　　　 57,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,350,011 円
②総費用	1,798,383 円
③純収益　①－②	6,551,628 円
④建物等に帰属する純収益	5,494,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,057,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,008,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,018,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
横浜鶴見 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-8

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

32,500,000 円

１㎡当たりの価格

339,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区本町通１丁目４番６				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が多く見られる商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	京急鶴見 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 96 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模店舗等が建ち並ぶ商業
地域。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

京急鶴見駅南東方

650m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅よりやや離れた日用品店舗・飲食店等が建ち並ぶが、店舗の集積度はやや乏しく、今後は容積率に着目し
たマンション等への高度利用化も進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 348,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は鶴見区や隣接する神奈川区の他、川崎市川崎区外周部の近隣商業地域。②主たる需要者は店舗兼住宅と
して自用する個人事業者や地場法人の他、店舗兼共同住宅等を購入し賃貸経営を行う投資家も需要者となる。③近隣地
域は最寄駅徒歩圏内に所在し背後人口も有しており価格は上昇傾向である。④取引価格は需要者の利用目的や収益見通
しにより個別性が大きく、中心価格帯は３０万円／㎡～４０万円／㎡だが、高値取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は事例ごとに得られた価格にはばらつきがあるが、より信頼性の高い事例を中心に試算し、市場実態を適切に
反映している。収益価格は想定賃料、費用や利回りについて十分実態を反映して試算したものであり、投資採算性を反
映した信頼性の高い価格が求められている。以上を踏まえ比準価格を標準に、収益価格による検証を行い、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 349,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

337,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    336,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化するコロナ禍や金利上昇気配等の経済
要因の変動はあるが、店舗の需要はやや回復
しており、共同住宅需要も依然根強い。

店舗の商況は若干回復の兆しが見られること
に加え、共同住宅需要は依然として堅調であ
る。地域要因の大きな変動は特に見られない
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１１Ｄ -2	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北東15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０５０４１３ -6	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、南8m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０５０４１０ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西7.7m市道、北東1.8m、角地		近商高度地区5種最高 (100,200)
d	１０５０４１１Ｄ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 401,391	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	449,112	100 [ 98.0]	458,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	458,000
b	(　 ) 584,501	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	430,775	100 [ 107.5]	400,721		401,000
c	(　 ) 275,379	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	267,249	100 [ 75.8]	352,571		353,000
d	(　 ) 282,805	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	305,194	100 [ 88.2]	346,025		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	買進み	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 348,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,418,737	1,766,930	6,651,807	5,362,700	1,289,107	（　0.9541） 1,229,937	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	29,284,214 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.83	ＲＣ5	324.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	8.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅はファミリータイプで、平均専有面積は概ね５７㎡前後。駐車場なし。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.83	85.5	64.83	3,333	216,078	6.0	1,296,468
							0.0	0
2～ 2	住宅	62.15	92.0	57.18	2,166	123,852	2.0	247,704
							1.0	123,852
3～ 3	住宅	62.15	92.0	57.18	2,233	127,683	2.0	255,366
							1.0	127,683
4～ 4	住宅	62.15	92.0	57.18	2,233	127,683	2.0	255,366
							1.0	127,683
5～ 5	住宅	62.15	92.0	57.18	2,233	127,683	2.0	255,366
							1.0	127,683

計		324.43	90.5	293.55		722,979		2,310,270
								506,901

⑨年額支払賃料	722,979 円　×　12ヶ月　＝　 8,675,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,675,748 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 520,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,155,203 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,310,270 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 506,901 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 241,817 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,418,737 円　　　　（　 87,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-5	2,829 ( 2,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-6	2,263 ( 2,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,247
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,000 円	81,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	347,030 円	8,675,748　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 692,700 円	81,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,766,930 円　（　　　　　　 18,406 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,500,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 324.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,362,700 円（　　　　　 55,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,418,737 円
②総費用	1,766,930 円
③純収益　①－②	6,651,807 円
④建物等に帰属する純収益	5,362,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,289,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,229,937 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,812 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,284,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）