別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
横浜鶴見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-5 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　保坂　泰久   TEL.
鑑定評価額 84,900,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区下末吉４丁目４７４番２
｢下末吉４－３２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ路線商業地
域		 東22m県道 水道、ガス、下水 鶴見

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       274 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 鶴見駅北方

2.1km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幅員の広い県道に面する比較的古くからの路線商業地域だが、商況はやや低下している傾向があると判断される
。特別な変動要因は無く、当面は現状を維持するものと判断する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区並びに周辺区域の路線商業地域で、地元の個人事業主や法人事業主、マンション建築業者が需要
者の中心となる。比較的古い路線商業地域だが商況の低下傾向は否定できないが、鶴見駅への交通接続性が良好なので
、店舗等から共同住宅等への転換も見られる地域である。価格水準は、取引が少ないものの、１㎡当たり３０万円台前
半程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算出される市場実態を示すものだが、本地域は路線商業地域であり、賃
料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素である。しかし、本地域は容積率がやや低く収益力が期待できない面
があり、また、賃料動向には必ずしも価格動向が反映されない傾向がある。そこで、市場性を反映する比準価格を中心
として収益価格を考量して、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    349,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型肺炎は収束しつつあるが、景気には不透
明感がある。地価は超金融緩和により、強含
み、または、横這い状況が継続すると判断す
る。

準幹線道に面する比較的古い路線商業地域で
あるが、商況はやや落ちる傾向があることが
否定できない。当面は、現状維持と予測され
る。

個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０４
１２
-2		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m国道、
北西4m、
南西4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０５０４
１２
-34		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m国道、
北東4m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０５０４
１４
-18		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０５０４
１３Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e １０５０４
１１Ｄ
-12		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東22m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,105  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
245,290 		 100
[  88.2]
278,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
278,000 
b (　           ) 
399,394  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
400,170 		 100
[ 108.5]
368,820 
369,000 
c (　           ) 
277,118  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
284,877 		 100
[ 106.5]
267,490 
267,000 
d (　           ) 
424,907  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
455,132 		 100
[ 116.6]
390,336 
390,000 
e (　           ) 
282,805  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
305,194 		 100
[ 116.6]
261,744 
262,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,570,084 
3,477,664 
13,092,420 
10,396,400 
2,696,020 		 （　0.9541）
2,572,273 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     61,244,595 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 Ｓ4 697.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   274 ㎡     11.8 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸しで共同住宅部分は家族向けを想定する。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 鉄骨造４階建てで共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
2,760 
445,740 		 6.0  2,674,440 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
169.00 
80.0 
135.20 
2,310 
312,312 		 1.0  312,312 
1.0  312,312 

 3～ 4		 共同住宅
169.00 
80.0 
135.20 
2,410 
325,832 		 1.0  325,832 
1.0  325,832 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
697.00 
81.4 
567.10 

1,409,716 		 3,638,416 
963,976 
⑨年額支払賃料      1,409,716 円　×　12ヶ月　＝　      16,916,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     567.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,916,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       845,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,070,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,638,416 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          963,976 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         464,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,570,084 円　　　　（　        60,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０４０２
Ｔ
　　　　-8		 5,063  
(   4,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[155.0]		 100
[100.0]
3,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,774 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,760 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０４０７
Ｔ
　　　　-32		 3,064  
(   2,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,597 
c １０５０４０６
Ｔ
　　　　-6		 4,453  
(   3,801) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[135.0]
2,356 
横浜鶴見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 676,664 円  　　　       16,916,592　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,477,664 円　（　　　　　　        12,692 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     697.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,396,400 円  
（　　　　　        37,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,570,084 円      
②総費用 3,477,664 円      
③純収益　①－② 13,092,420 円      
④建物等に帰属する純収益 10,396,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,696,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,572,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,244,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
横浜鶴見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-5 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 84,900,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区下末吉４丁目４７４番２
｢下末吉４－３２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ路線商業地
域		 東22m県道 水道、ガス、下水 鶴見

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗兼共同住宅や店舗兼居宅
が多いほか駐車場等の空地も
見られる。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 鶴見駅北方

2.1km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 緩やかながらも衰退傾向にある商業地域のため、今後は住居系用途への建て替え等が進む可能性があるほかは、
特段の要因は無く当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね横浜市鶴見区及び隣接市区における概ね同等の収益性を有する幹線街路沿いの商業地域一帯である。
需要者は中小規模の画地については地場の事業者が、一定規模以上の画地についてはチェーン展開の店舗等の事業者の
他マンション開発業者の需要も認められる。地域の商況に変化は無いが収益物件用地需要の高まりから地価は僅かなが
ら上昇傾向が見られる。取引価格は取引目的により幅があり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃
貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業収益に関する検討を行うのが一般的である。しかし地域においては自用
での利用が中心で収益物件の取引は殆ど見られていない。市場実態を鑑みるに収益価格の相対的規範性は低位である。
本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を参酌し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    349,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.2]		 [100.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続し
ているが、固定化しつつある一般消費行動の
変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が
見られる。

旧来型商業地域で緩やかながらも衰退傾向が
持続するが堅調な収益物件用地需要の影響か
ら地価は僅かながらも上昇している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.6
交通・接近　　　 +18.7
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０４
０５
-25		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
北東3.4m、
二方路
近商
高度地区
(100,200)
b １０５０４
０９Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
c １０５０４
０９Ｄ
-6		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０５０４
１３Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,773  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
373,101 		 100
[ 117.8]
316,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
515,907  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
531,384 		 100
[ 168.1]
316,112 
316,000 
c (　           ) 
375,327  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
418,391 		 100
[ 171.0]
244,673 
245,000 
d (　           ) 
424,907  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
455,132 		 100
[ 141.4]
321,876 
322,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +15.3
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +15.2 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.3 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,594,437 
3,483,846 
13,110,591 
10,396,400 
2,714,191 		 （　0.9541）
2,589,610 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     61,657,381 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 Ｓ4 697.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   274 ㎡     11.8 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸を想定。２階以上の共同住宅は小家族向け、平均専有面積４５．６㎡ ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
84.0 
159.60 
2,854 
455,498 		 5.0  2,277,490 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
169.00 
81.0 
136.89 
2,330 
318,954 		 2.0  637,908 
1.0  318,954 

 3～ 3		 住宅
169.00 
81.0 
136.89 
2,360 
323,060 		 2.0  646,120 
1.0  323,060 

 4～ 4		 住宅
169.00 
81.0 
136.89 
2,390 
327,167 		 2.0  654,334 
1.0  327,167 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
697.00 
81.8 
570.27 

1,424,679 		 4,215,852 
969,181 
⑨年額支払賃料      1,424,679 円　×　12ヶ月　＝　      17,096,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,096,148 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       854,807 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,241,341 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,215,852 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          969,181 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         313,045 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,594,437 円　　　　（　        60,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０４０７
Ｔ
　　　　-21		 2,548  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,919 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,866 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,854 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０４０１
Ｔ
　　　　-35		 2,701  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,813 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 683,846 円  　　　       17,096,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,483,846 円　（　　　　　　        12,715 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     697.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,396,400 円  
（　　　　　        37,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,594,437 円      
②総費用 3,483,846 円      
③純収益　①－② 13,110,591 円      
④建物等に帰属する純収益 10,396,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,714,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,589,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,657,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）