別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜鶴見 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜鶴見 5-4 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　保坂　泰久   TEL.

鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 434,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市鶴見区佃野町６８４番７ ｢佃野町２３－４５｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度7種最高31m (100,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4F1B 中低層小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 北東7.5m県道 水道、ガス、下水 鶴見 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アーケードのある商店街に位 置する。 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 鶴見駅北西方 750m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  高度7種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古くからのアーケードのある商業地域だが、商況はやや低下している傾向があると判断される。特別な変 動要因は無く、当面は現状を維持するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    465,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    351,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び周辺区域の商業地域で、地元の個人事業主や法人事業主が需要の中心となる。比較的古くか らある中小規模店舗中心のアーケード商店街であるが、商況の低下傾向は否定できない。しかし、鶴見駅から徒歩圏な ので共同住宅等への転換も散見される地域でもある。価格水準は、取引件数が少数なことにより把握が困難だが、１㎡ 当たり４０万円台前半程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示すものだが、本地域は商業地域であり、賃料等 を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素であることは否定できない。しかし、賃料動向には必ずしも価格動向が反 映されるものではなく商況がやや落ちる本地域ではこの傾向が該当し得る。そこで、市場性を反映する比準価格を中心 として収益価格を考量して、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜鶴見 5-7               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    349,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 433,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    433,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型肺炎は収束しつつあるが、景気には不透 明感がある。地価は超金融緩和により、強含 み、または、横這い状況が継続すると判断す る。 比較的古いアーケードのある商業地域である が、商況はやや落ちる傾向があることが否定 できない。当面は、現状維持と予測される。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％