鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３ -10	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業高度7種最高31m (100,540)
b	１０５０４０９Ｄ -10	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.7m市道、北東4.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,282)
c	１０５０４０９Ｄ -11	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.1m市道、南東4m、準角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０４０２ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０５０４０８Ｄ -504	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 902,431	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	884,382	100 [ 78.8]	1,122,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 897,165	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	885,842	100 [ 72.0]	1,230,336		1,250,000
c	(　 ) 857,973	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	845,478	100 [ 67.0]	1,261,907		1,290,000
d	(　 ) 934,991	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	965,846	100 [ 74.2]	1,301,679		1,330,000
e	(　 ) 880,863	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	906,408	100 [ 73.8]	1,228,195		1,250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,230,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,110,829	7,671,533	27,439,296	19,126,800	8,312,496	（　0.9556） 7,943,421	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	198,585,525 円　　　　（　 1,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	139.75	ＲＣ7	978.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	178 ㎡	7.2 m x 24.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の需給動向等を考慮して、中層の店舗兼事務所ビル（１～２階フロア貸し、３階以上各階部分貸し）を想定。駐車場なし

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	139.75	88.0	122.98	5,494	675,652	10.0	6,756,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	139.75	83.0	115.99	4,395	509,776	5.0	2,548,880
							0.0	0
3～ 7	事務所	139.75	83.0	115.99	3,296	382,303	5.0	1,911,515
							0.0	0
～

～

計		978.25	83.7	818.92		3,096,943		18,862,975
								0

⑨年額支払賃料	3,096,943 円　×　12ヶ月　＝　 37,163,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 818.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,163,316 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,229,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,933,517 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,862,975 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 177,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,110,829 円　　　　（　 197,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０２Ｔ　　　　-8	5,063 ( 4,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 89.1]	100 [105.0]	5,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,540 円/㎡　月額支払賃料（　 5,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０２Ｔ　　　　-7	5,388 ( 5,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	5,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,782,000 円	297,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,486,533 円	37,163,316　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,284,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,671,533 円　（　　　　　　 43,099 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 978.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,126,800 円（　　　　　 107,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,110,829 円
②総費用	7,671,533 円
③純収益　①－②	27,439,296 円
④建物等に帰属する純収益	19,126,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,312,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,943,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,585,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜鶴見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　上田　弘樹

TEL.

鑑定評価額

212,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外｢鶴見中央１－３－３｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:3.5	店舗兼事務所ＲＣ7F1B	店舗、事務所等の中高層建物が多い商業地域	西（駅前広場）県道、背面道	水道、ガス、下水	鶴見駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.2 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 178 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中高層の商業ビルが建ち並ぶ
駅前広場に面する商業地域

街

路

西（駅前広場）県道

交通

施設

鶴見駅東方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

再開発整備されたＪＲ鶴見駅東口の駅前商業地域であり堅調な需要で推移。再開発完了後６年超経過し特段の要
因変動はないことから、現状のまま推移と予測。地価は駅前商業地の需要を反映しコロナ禍だが上昇で推移。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鶴見区及び隣接区内の商業地域であり、近隣地域は駅前商業地。駅前のため繁華性は高く総額的にも高
額となるため、需要者は県内外の法人事業者や機関投資家、不動産業者などが中心である。個人事業者は少ない。駅前
商業地域のためその希少性から需要は新型コロナの影響はあるものの高い。個別性による価格変動が大きく、取引市場
での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルは未だ想像を上回る高値で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が価格に大きな影響を与える地域だが、取引の多くは事業用物件であり
、収益取引は少ない。よって収益価格は低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した鶴見駅周辺の事例等
により市場性並びに実証性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認め
られる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 692,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[102.0]

100
[ 59.3]

[102.0]
100

1,190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動
制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正
常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明に
なっている。

地域要因に変動は特にない。駅前商業地域の
希少性は高く需要は底堅い。地価は当該希少
性を反映し、コロナ禍だが緩やかな上昇で推
移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。
国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止
対策との両立の成否に留意する必要がある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１３ -10	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業高度7種最高31m (100,540)
b	１０５０４０９Ｄ -10	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.7m市道、北東4.2m、角地		商業高度7種最高31m (100,282)
c	１０５０４０９Ｄ -11	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.1m市道、南東4m、準角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０５０４０２ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 902,431	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	898,134	100 [ 80.0]	1,122,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 897,165	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	880,076	100 [ 67.0]	1,313,546		1,340,000
c	(　 ) 857,973	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	839,179	100 [ 68.4]	1,226,870		1,250,000
d	(　 ) 934,991	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	964,911	100 [ 73.2]	1,318,184		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,270,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,759,216	7,781,484	27,977,732	19,448,800	8,528,932	（　0.9556） 8,150,247	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	203,756,175 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	139.75	ＲＣ7	978.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	178 ㎡	7.2 m x 24.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、中層の店舗事務所ビル（１～２階フロア貸し、３階以上各階部分貸し）を想定。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

店舗兼事務所の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	139.75	88.0	122.98	5,595	688,073	10.0	6,880,730
							0.0	0
2～ 2	店舗	139.75	83.0	115.99	4,476	519,171	5.0	2,595,855
							0.0	0
3～ 7	事務所	139.75	83.0	115.99	3,357	389,378	5.0	1,946,890
							0.0	0
～

～

計		978.25	83.7	818.92		3,154,134		19,211,035
								0

⑨年額支払賃料	3,154,134 円　×　12ヶ月　＝　 37,849,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 818.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,849,608 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,270,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,578,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,211,035 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 180,584 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,759,216 円　　　　（　 200,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０２Ｔ　　　　-7	5,388 ( 5,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,642 円/㎡　月額支払賃料（　 5,595 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４０２Ｔ　　　　-8	5,063 ( 4,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,812,000 円	302,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,513,984 円	37,849,608　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,284,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,567,000 円	302,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,781,484 円　（　　　　　　 43,716 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	302,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 978.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,448,800 円（　　　　　 109,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,759,216 円
②総費用	7,781,484 円
③純収益　①－②	27,977,732 円
④建物等に帰属する純収益	19,448,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,528,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,150,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,756,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140,000 円／㎡）