鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１０ -35	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
b	１０５０４０７ -50	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東7.9m市道、西4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０４０７ -48	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０５０４０４ -14	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、西3m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０４０２ -26	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	350,692	100 [ 93.1]	376,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 306,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	297,173	100 [ 111.4]	266,762		267,000
c	(　 ) 327,636	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	320,956	100 [ 124.4]	258,003		258,000
d	(　 ) 411,335	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	393,114	100 [ 144.5]	272,051		272,000
e	(　 ) 258,849	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	260,899	100 [ 98.2]	265,681		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

横浜鶴見 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,445,156	607,714	2,837,442	1,957,410	880,032	（　0.9728） 856,095	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,456,705 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	ＬＳ3	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	87 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造３階建ての賃貸マンションを想定。１Ｋ（約２３㎡～３０㎡）が５戸。駐車場はない。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.00	90.0	46.80	2,274	106,423	1.0	106,423
							1.0	106,423
2～ 2	住宅	52.00	90.0	46.80	2,320	108,576	1.0	108,576
							1.0	108,576
3～ 3	住宅	34.00	90.0	30.60	2,343	71,696	1.0	71,696
							1.0	71,696
～

～

計		138.00	90.0	124.20		286,695		286,695
								286,695

⑨年額支払賃料	286,695 円　×　12ヶ月　＝　 3,440,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,440,340 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,302,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,695 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,695 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,445,156 円　　　　（　 39,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０９Ｔ　　　　-35	3,052 ( 2,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.7]	100 [100.0]	2,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-33	2,610 ( 2,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [ 98.0]	2,306
c	１０５０４０２Ｔ　　　　-14	2,672 ( 2,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.3]	100 [100.0]	2,358

横浜鶴見 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,500 円	27,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,614 円	3,440,340　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 607,714 円　（　　　　　　 6,985 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,957,410 円（　　　　　 22,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,445,156 円
②総費用	607,714 円
③純収益　①－②	2,837,442 円
④建物等に帰属する純収益	1,957,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	880,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	856,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,456,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜鶴見 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -27

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　冨来　功

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区矢向１丁目１５３５番１０｢矢向１－１６－１７｣				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	尻手 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.2 ｍ、奥行　約　　 8.9 ｍ、規模　　 87 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

尻手駅西方

900m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ南武線・京浜東北線及び京急本線沿線で、鶴見区、神奈川区、西区、川崎市幸区に至る圏域の住宅
地域である。需要者は東京方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一次
取得者双方がみられる。新型コロナウィルス感染症対策の進展などから社会経済活動が回復傾向にあり、これが地価動
向に影響を及ぼしている。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で４０００万円台程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅、マンション等が混在する地域で、収益物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格が低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引も多く見受けられるため
、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 295,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[115.3]

[100.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相
場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす
影響を注視する必要がある。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域で、社会経済活
動が回復してきている影響から、地価は緩や
かな上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０６ -14	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居高度地区4種 (70,200)
b	１０５０４０５ -13	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m市道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)
c	１０５０４１２ -17	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		工業高度地区5種最高 (70,200)
d	１０５０４０５ -26	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m市道、中間画地		２中専高度地区 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,276	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	293,194	100 [ 110.3]	265,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 302,069	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,298	100 [ 114.2]	268,212		268,000
c	(　 ) 285,888	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,607	100 [ 107.1]	274,143		274,000
d	(　 ) 243,131	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,021	100 [ 94.1]	262,509		263,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

横浜鶴見 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,197,815	592,834	2,604,981	1,821,180	783,801	（　0.9728） 762,482	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,329,136 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ3	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	87 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋ）、１・２階各２戸、３階１戸。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	90.0	45.00	2,232	100,440	1.0	100,440
							1.0	100,440
2～ 2	住宅	50.00	90.0	45.00	2,301	103,545	1.0	103,545
							1.0	103,545
3～ 3	住宅	30.00	90.0	27.00	2,301	62,127	1.0	62,127
							1.0	62,127
～

～

計		130.00	90.0	117.00		266,112		266,112
								266,112

⑨年額支払賃料	266,112 円　×　12ヶ月　＝　 3,193,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,193,344 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 127,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,065,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	266,112 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,555 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 266,112 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,650 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,197,815 円　　　　（　 36,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０９Ｔ　　　　-33	2,610 ( 2,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-35	3,052 ( 2,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,400 円	25,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	127,734 円	3,193,344　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,900 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,834 円　（　　　　　　 6,814 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,821,180 円（　　　　　 20,933 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,197,815 円
②総費用	592,834 円
③純収益　①－②	2,604,981 円
④建物等に帰属する純収益	1,821,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	783,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	762,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,329,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）