鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１５Ｄ -14	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
b	１０５０４０９ -7	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、北6m、南4m、西4m、四方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０４０６ -13	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、北東2m、南西2m、三方路		１中専高度地区3種 (80,150)
d	１０５０４１５Ｄ -3	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	不整形	南3.7m市道、南東2.8m、北東2.9m、三方路		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (60,100)
e	１０５０４０９ -18	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、西4.5m、準角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	335,533	100 [ 80.0]	419,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 415,278	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	406,577	100 [ 98.9]	411,099		411,000
c	(　 ) 416,151	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 143.3]	293,890	100 [ 72.5]	405,366		405,000
d	(　 ) 253,841	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	274,835	100 [ 64.4]	426,762		427,000
e	(　 ) 296,364	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	290,034	100 [ 68.6]	422,790		423,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +43.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 417,000 円／㎡]

横浜鶴見 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションであるため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが標準的な地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,495,119,026	949,540,693	13	736,000	2,490.00	315,000	2,910.00
⑧開発法による価格	545,578,333 円　　　　（　 397,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,373 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,373.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
566.28 ㎡	2,910.00 ㎡	2,740.00 ㎡	170.00 ㎡	2,490.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 36 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.2 ％）	（ 211.9 ％）	（ 199.6 ％）	（ 12.4 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 36.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

736,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺類似地域に所在する分譲マンションの分譲事例等から査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 736,000 円／㎡　　×　　 2,490.00 ㎡　　＝　　　　 1,832,640,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,832,640,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 324,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の標準的な建築費により査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 324,450 円／㎡　　×　　　 2,910.00 ㎡　　＝　　　　 944,149,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,832,640,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 183,264,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,127,413,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	146,611,200 円	( 8 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 125,836,393 円
	販売総額(2期)	1,319,500,800 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,076,316,803 円
	販売総額(3期)	366,528,000 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 292,965,830 円
収入合計		－	－	－	－	1,495,119,026 円
支出	建築工事費(1期)	94,414,950 円	( 10 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 87,919,201 円
	建築工事費(2期)	94,414,950 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 81,867,203 円
	建築工事費(3期)	755,319,600 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 616,114,198 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	109,958,400 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,359,653 円
	販売管理費(2期)	73,305,600 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 62,280,438 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	949,540,693 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,495,119,026 円　　－　　　　　　 949,540,693 円　　＝　　　　　 545,578,333 円 397,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜鶴見 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -20

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　和田　伸也

TEL.

鑑定評価額

559,000,000 円

１㎡当たりの価格

407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番｢鶴見中央２－１４－２８｣				②地積　(㎡)	1,373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南西9m市道	水道、ガス、下水	鶴見 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 170 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中層共同住宅地として成熟が
進む住宅地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

鶴見駅北東方

700m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域であるが、利便性等が良好であるため、今後は中層共同住
宅地として成熟が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 396,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市・川崎市等の比較的利便性に優れる地域で、特に東京都心へ通勤１時間圏・最寄り駅から徒歩圏
の地域と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は、マンションを計画する大手・中堅の不動産会社等である。駅
徒歩圏かつ都心への接近性や利便性が高いマンション適地の供給は限定的な状況が継続しており、開発素地の需要は底
堅く、取得競争等から一部では高値での取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、開
発法による価格は対象標準地のマンション素地としての投資採算性を示している。両価格はともに、対象標準地の市場
特性を十分に踏まえた上で試算したものであり、比準価格はマンション素地としての投資採算性をも反映していること
から、両価格を相互に関連付け、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直し
ている。一方、消費者物価は上昇しており、
海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意
が必要。

利便性等が良好であり、今後もマンション適
地としての利用が進むものと考える。マンシ
ョン素地需要は旺盛で、地価は上昇。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０９ -7	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、北6m、南4m、西4m、四方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０５０４０８ -7	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０５０３０８Ｄ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、北6.5m、準角地		２中専 (80,150)
d	１０５０４１５Ｄ -14	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,278	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	417,256	100 [ 102.9]	405,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 451,334	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,131	100 [ 109.9]	425,051		425,000
c	(　 ) 414,364	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	430,939	100 [ 99.9]	431,370		431,000
d	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	353,401	100 [ 87.6]	403,426		403,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

横浜鶴見 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションであるため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが標準的な地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,494,376,040	951,055,591	13	735,000	2,490.00	315,000	2,910.00
⑧開発法による価格	543,320,449 円　　　　（　 396,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,373 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,373.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
566.28 ㎡	2,910.00 ㎡	2,740.00 ㎡	170.00 ㎡	2,490.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 36 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.2 ％）	（ 211.9 ％）	（ 199.6 ％）	（ 12.4 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 36.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

735,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に所在する分譲マンションの分譲事例等から査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 735,000 円／㎡　　×　　 2,490.00 ㎡　　＝　　　　 1,830,150,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,830,150,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 324,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	想定建物と類似建物の標準的な建築費により査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 324,450 円／㎡　　×　　　 2,910.00 ㎡　　＝　　　　 944,149,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,830,150,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 183,015,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,127,164,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	146,412,000 円	( 8 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 126,953,845 円
	販売総額(2期)	1,317,708,000 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,074,854,416 円
	販売総額(3期)	366,030,000 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 292,567,779 円
収入合計		－	－	－	－	1,494,376,040 円
支出	建築工事費(1期)	94,414,950 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 88,816,143 円
	建築工事費(2期)	94,414,950 円	( 10 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 82,707,496 円
	建築工事費(3期)	755,319,600 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 616,114,198 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	109,809,000 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,221,936 円
	販売管理費(2期)	73,206,000 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 62,195,818 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	951,055,591 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,494,376,040 円　　－　　　　　　 951,055,591 円　　＝　　　　　 543,320,449 円 396,000 円／㎡