鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１１ -18	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (80,176)
b	１０５０４０７ -53	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０４１１ -20	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.3m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０５０４０６ -28	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専高度地区3種 (70,150)
e	１０５０４１３ -35	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		２中専高度3種最高15m 緑化地域 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,823	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	248,114	100 [ 104.0]	238,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 213,944	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,442	100 [ 93.1]	231,409		238,000
c	(　 ) 207,703	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	204,852	100 [ 88.2]	232,259		239,000
d	(　 ) 309,256	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	305,618	100 [ 121.2]	252,160		260,000
e	(　 ) 273,750	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	269,993	100 [ 117.2]	230,369		237,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

横浜鶴見 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,701,925	791,673	3,910,252	2,499,050	1,411,202	（　0.9709） 1,370,136	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,139,455 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	176 ㎡	13.1 m x 14.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積４７．５㎡４戸を想定、駐車場１台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模・仕様等から外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	1,989	188,955	1.0	188,955
							1.0	188,955
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,049	194,655	1.0	194,655
							1.0	194,655
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		383,610		383,610
								383,610

⑨年額支払賃料	383,610 円　×　12ヶ月　＝　 4,603,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,603,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 187,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,511,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,610 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,683 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 383,610 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,701,925 円　　　　（　 26,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-3	1,765 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 1,989 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０４１３Ｔ　　　　-4	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,031
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,500 円	33,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,973 円	4,699,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,300 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 791,673 円　（　　　　　　 4,498 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,499,050 円（　　　　　 14,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,701,925 円
②総費用	791,673 円
③純収益　①－②	3,910,252 円
④建物等に帰属する純収益	2,499,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,411,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,370,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,139,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜鶴見 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -17

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

41,500,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区東寺尾５丁目８３２番２｢東寺尾５－７－１５｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	生麦 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号背後の住宅地域。緩
傾斜であるが地域内には一部
階段道路も見られる。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

生麦駅北西方

1.2km

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

徒歩圏内や国道沿いに各種店舗等があり、利便性は普通。当該地域は低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、
建売分譲が散見され、売れ行きも堅調であり、地価は若干の上昇傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区内で、生麦駅から鶴見駅等を最寄り駅とする高台の低層住宅地域の圏域。需要者は同圏域に地縁的
選好性のある買替層や一次取得者が中心で、都心や周辺事業所等への通勤者が多い。最寄り駅まで徒歩圏であるがバス
便も利用でき、便数も多く利便性は普通。建売分譲も売れ行きは堅調で、安定した需要が続いている。価格帯の中心は
、土地で４５００万円台程度、新築戸建住宅では総額を抑え６０００万円台程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内にはアパートや賃貸マンション等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性や
利便性を重視した自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価格
を重視して行動することが多い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡
をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 198,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[ 84.8]

[103.0]
100

237,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安が進み世界経済情勢等先行きが不透明だ
が、不動産市場はアフターコロナを見越した
動きに転じ、用途や地域によっては更に堅調
に推移している。

鶴見区内の利便性のほぼ良好な住宅地域とし
て熟成している。建売分譲も売れ行きは堅調
で、需要は安定しており、地価は若干上昇傾
向にある。

南東道路で日照等居住の快適性がやや優れ選
好性が高いが、この一年では変動は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０９ -36	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	南3.5m未舗装私道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０５０４０７ -53	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０５０４０６ -28	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０５０４０５ -26	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,990	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	251,728	100 [ 109.3]	230,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 213,944	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,083	100 [ 95.0]	227,456		234,000
c	(　 ) 309,256	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	306,830	100 [ 127.4]	240,840		248,000
d	(　 ) 243,131	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	242,178	100 [ 103.9]	233,088		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

横浜鶴見 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,799,095	812,961	3,986,134	2,582,100	1,404,034	（　0.9709） 1,363,177	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,981,295 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	176 ㎡	13.1 m x 14.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建てのアパートを想定。４７．５㎡の２ＤＫタイプが４戸。駐車場は１台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	2,038	193,610	1.0	193,610
							1.0	193,610
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,080	197,600	1.0	197,600
							1.0	197,600
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		391,210		391,210
								391,210

⑨年額支払賃料	391,210 円　×　12ヶ月　＝　 4,694,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,500 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 102,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,694,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 102,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 191,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,604,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	391,210 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 391,210 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 190,598 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 82 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,799,095 円　　　　（　 27,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４１３Ｔ　　　　-4	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０８Ｔ　　　　-2	2,524 ( 2,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	2,250
c	１０５０４１１Ｔ　　　　-5	2,074 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,228

横浜鶴見 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	34,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,861 円	4,796,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,700 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 812,961 円　（　　　　　　 4,619 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,582,100 円（　　　　　 14,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,799,095 円
②総費用	812,961 円
③純収益　①－②	3,986,134 円
④建物等に帰属する純収益	2,582,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,404,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,363,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,981,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）