鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１０ -32	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０４０４ -14	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、西3m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０５０４１０ -35	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
d	１０５０４０７ -50	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東7.9m市道、西4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０５０４０５ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,660	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	339,853	100 [ 95.0]	357,740	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 411,335	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	361,476	100 [ 110.0]	328,615		342,000
c	(　 ) 344,491	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	361,556	100 [ 101.6]	355,862		370,000
d	(　 ) 306,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	270,157	100 [ 102.0]	264,860		275,000
e	(　 ) 344,940	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	316,404	100 [ 81.1]	390,141		406,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

横浜鶴見 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,927,207	862,911	4,064,296	2,645,730	1,418,566	（　0.9728） 1,379,981	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,363,205 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	10.2 m x 13.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域のアパート需要等を考慮して、１ＤＫ、平均専有面積３０㎡、戸数６戸の共同住宅、駐車場１台を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,180	130,800	1.0	130,800
							1.0	130,800
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,247	134,820	1.0	134,820
							1.0	134,820
3～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	2,247	134,820	1.0	134,820
							1.0	134,820
～

～

計		180.00	100.0	180.00		400,440		400,440
								400,440

⑨年額支払賃料	400,440 円　×　12ヶ月　＝　 4,805,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,805,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 197,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,728,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 195,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,927,207 円　　　　（　 36,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０２Ｔ　　　　-13	3,109 ( 2,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [132.6]	100 [101.0]	2,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,344 円/㎡　月額支払賃料（　 2,247 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０２Ｔ　　　　-14	2,672 ( 2,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 96.0]	2,319
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	197,011 円	4,925,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,600 円	36,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 862,911 円　（　　　　　　 6,392 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,645,730 円（　　　　　 19,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,927,207 円
②総費用	862,911 円
③純収益　①－②	4,064,296 円
④建物等に帰属する純収益	2,645,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,418,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,379,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,363,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜鶴見 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -16

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　岩田　正男

TEL.

鑑定評価額

44,800,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区矢向５丁目７４７番５｢矢向５－１１－２７｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	東8m市道、北側道	水道、ガス、下水	矢向 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 160 ｍ、南 160 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

矢向駅に近い利便性に恵まれ
た住宅地域

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

矢向駅東方

500m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

矢向駅徒歩圏の住宅地域であり、特段の要因変動はないため当分は現状のまま推移するものと予測。価格は矢向
駅徒歩圏の住宅地需要を反映して緩やかな上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鶴見区の北部～北東部の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は東京都心や横浜市中心部、川崎市
内への通勤者であり、１次、２次取得者層である。同一需給圏外からの転入者も見られる。戸建住宅は画地の細分化傾
向が顕著であるが、矢向駅徒歩圏の人気住宅地エリアであり不動産需要は新型コロナの影響はあるものの堅調。土地１
００～１２０㎡程度の新築建物付で総額５０００～６０００万円程度が需要の中心価格帯。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートが見られるものの、取引の中心は自己利用目的が大半であり収益目的の取引は少ない。近隣地域は快適性や利
便性を重視する駅に近い住宅地域で、地価に対する賃料水準は低く収益価格はやや低位に試算された。同一需給圏内よ
り収集された環境類似の事例により規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代
表標準地から検討した価格との均衡に留意して、一般的要因の分析も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 295,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 93.1]

[104.0]
100

333,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産に対
する需要も緩やかな増加傾向にある。

地域要因に格別の変動は見られないが、住宅
地に対する需要は比較的堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４１０ -35	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度地区4種最高 (70,180)
b	１０５０４０６ -14	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居高度地区4種 (70,200)
c	１０５０４０７ -50	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東7.9m市道、西4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０４０４ -14	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、西3m、角地		１住居 (200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,491	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	361,556	100 [ 107.9]	335,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	348,000
b	(　 ) 382,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.4]	314,890	100 [ 98.1]	320,989		334,000
c	(　 ) 306,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	297,173	100 [ 102.0]	291,346		303,000
d	(　 ) 411,335	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	397,624	100 [ 115.0]	345,760		360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +21.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

横浜鶴見 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,988,493	879,359	4,109,134	2,710,260	1,398,874	（　0.9728） 1,360,825	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,927,841 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	10.2 m x 13.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、３階建の共同住宅（専用面積３０㎡　６戸　駐車場１台）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,208	132,480	1.0	132,480
							1.0	132,480
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,253	135,180	1.0	135,180
							1.0	135,180
3～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	2,298	137,880	1.0	137,880
							1.0	137,880
～

～

計		180.00	100.0	180.00		405,540		405,540
								405,540

⑨年額支払賃料	405,540 円　×　12ヶ月　＝　 4,866,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,866,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 199,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,787,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	405,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 405,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 197,579 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,988,493 円　　　　（　 36,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０９Ｔ　　　　-33	2,610 ( 2,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０２Ｔ　　　　-14	2,672 ( 2,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,429
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	199,459 円	4,986,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 879,359 円　（　　　　　　 6,514 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,710,260 円（　　　　　 20,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,988,493 円
②総費用	879,359 円
③純収益　①－②	4,109,134 円
④建物等に帰属する純収益	2,710,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,398,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,360,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,927,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）