鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０７ -50	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東7.9m市道、西4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
b	１０５０４０７ -48	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０５０４０５ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０４０４ -9	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、南2m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,180)
e	１０５０４０２ -25	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	270,157	100 [ 97.8]	276,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 327,636	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	278,698	100 [ 84.7]	329,041		332,000
c	(　 ) 344,940	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	326,836	100 [ 93.8]	348,439		352,000
d	(　 ) 365,297	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	318,142	100 [ 102.3]	310,989		314,000
e	(　 ) 358,961	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	337,766	100 [ 100.2]	337,092		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

横浜鶴見 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,499,288	605,734	2,893,554	1,885,710	1,007,844	（　0.9728） 980,431	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,282,523 円　　　　（　 262,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ3	135.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	176 ％	85 ㎡	6.7 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け賃貸住宅（専有面積２２㎡程度）を６戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	45.00	100.0	45.00	2,134	96,030	2.0	192,060
							1.0	96,030
2～ 2	居宅	45.00	100.0	45.00	2,200	99,000	2.0	198,000
							1.0	99,000
3～ 3	居宅	45.00	100.0	45.00	2,200	99,000	2.0	198,000
							1.0	99,000
～

～

計		135.00	100.0	135.00		294,030		588,060
								294,030

⑨年額支払賃料	294,030 円　×　12ヶ月　＝　 3,528,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,528,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,351,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	588,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,587 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,499,288 円　　　　（　 41,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０７Ｔ　　　　-34	2,505 ( 2,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.6]	100 [100.0]	2,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-33	2,610 ( 2,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	2,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,134 円	3,528,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 605,734 円　（　　　　　　 7,126 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,885,710 円（　　　　　 22,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,499,288 円
②総費用	605,734 円
③純収益　①－②	2,893,554 円
④建物等に帰属する純収益	1,885,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,007,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	980,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,282,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜鶴見 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　保坂　泰久

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区矢向３丁目９５４番３｢矢向３－１－２｣				②地積　(㎡)	85 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,176)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	西4.4m市道	水道、ガス、下水	尻手 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.7 ｍ、奥行　約　　 12.8 ｍ、規模　　 85 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い。

街

路

基準方位　北　４．
４ｍ市道

交通

施設

尻手駅西方

400m

法令

規制

１住居
(70,176)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅へ徒歩圏の利便性が比較的良好な一般住宅地域であり、特に、変動する要因は無く、当面現状を維持する
ものと判断する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区内のＪＲ南武線を中心に同京浜東北線、京急本線の沿線の一般住宅地域で、需要者の中心は都心や
横浜市内に通勤するサラリーマン層で２次取得者だけでなく１次取得者もいる。周辺地域に幹線道が接続し、最寄駅へ
徒歩圏で、日用品を扱う商店街が付近にあり、利便性は概ね良好で、需要は比較的堅調と言える。市場の中心価格帯は
、新築戸建で４５００万円前後程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示す実証的な価格だが、収益価格は標準地の投資
採算性を示すものである。本地域では、共同住宅等も散見されるが、収益価格は想定要素が多い反面、需要の中心は、
自己使用目的である戸建住宅であることは本地域にも該当する。そこで、比準価格を中心として収益価格を考量して、
代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 295,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 93.0]

[101.0]
100

324,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型肺炎は収束しつつあるが、景気には不透
明感がある。地価は超金融緩和により、強含
み、または、横這い状況が継続すると判断す
る。

最寄駅徒歩圏の一般住宅を中心とする住宅地
域であり、利便性等は比較的良好なので、需
要は比較的堅調と判断する。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０４０６ -14	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０４０４ -12	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０５０４１０ -35	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
d	１０５０４０７ -50	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東7.9m市道、西4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０５０４０７ -51	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西4.3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,276	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	292,905	100 [ 100.9]	290,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 287,510	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,823	100 [ 91.2]	319,981		323,000
c	(　 ) 344,491	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	348,969	100 [ 93.0]	375,235		379,000
d	(　 ) 306,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	297,173	100 [ 95.9]	309,878		313,000
e	(　 ) 271,337	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	274,864	100 [ 85.4]	321,855		325,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

横浜鶴見 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,412,170	579,796	2,832,374	1,792,500	1,039,874	（　0.9728） 1,011,589	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,990,659 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ3	135.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	176 ％	85 ㎡	6.7 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

用途規制や近隣の利用状況から軽量鉄骨造３階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外側階段を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	45.00	100.0	45.00	2,050	92,250	1.0	92,250
							1.0	92,250
2～ 2	共同住宅	45.00	100.0	45.00	2,130	95,850	1.0	95,850
							1.0	95,850
3～ 3	共同住宅	45.00	100.0	45.00	2,130	95,850	1.0	95,850
							1.0	95,850
～

～

計		135.00	100.0	135.00		283,950		283,950
								283,950

⑨年額支払賃料	283,950 円　×　12ヶ月　＝　 3,407,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,407,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,271,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	283,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 138,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,412,170 円　　　　（　 40,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０４０１Ｔ　　　　-5	1,849 ( 1,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,222 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０４０９Ｔ　　　　-26	3,151 ( 3,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,918
c	１０５０４０２Ｔ　　　　-10	2,548 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,427

横浜鶴見 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,000 円	25,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,296 円	3,407,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,500 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,796 円　（　　　　　　 6,821 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,792,500 円（　　　　　 21,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,412,170 円
②総費用	579,796 円
③純収益　①－②	2,832,374 円
④建物等に帰属する純収益	1,792,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,039,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,011,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,990,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）