別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小笠原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小笠原 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　樋口　裕   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小笠原村父島字東町２０番８ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 医院、事務所兼共同 住宅 Ｓ3 スーパーと土産物店 等が多い都道沿いの 商業地域 南17m都道 水道、下水 青灯台入口 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ都道 交通 施設 青灯台入口　西方 50m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 島内きってのメインストリート沿いに位置し、スーパーマーケット・飲食店等が集積している商業地域で、二見 港に程近く、周辺地域に行政機能等も集約され、その繁華性は高く、需要は底堅く推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭義では父島の商業地域全域だが価格牽連性の面では島内宅地地域全域に及ぶと考える。自然保護等の観 点等に起因して開発可能な範囲が限定的であることや建築資材等の内地からの調達による高額な建築コスト、島民を中 心とした相対取引が大半で不動産市場が未成熟であること、などから地域経済力等より推察される地価水準をやや逸脱 した取引価格での成約も目立つ。よって、中長期的にみて持続可能で安定的な取引相場が必ずしも形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小笠原村は不動産市場が未成熟で、不動産取引は当事者の取引動機・利用目的等による影響が比較的強い為、本件では 取引事例について取引当事者の属性、取引の目的等を考慮して各種補修正を慎重に行い試算した。従って、比準価格は 実証的で説得力を有すると考える。一方、未成熟な賃貸市場・高額な建築コスト及び高位な投資採算ラインなどから不 動産投資市場が未成熟の為、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウイズコロナの下で各種政策の効果も あり緩やかに持ち直している。不動産市場も コロナ禍での減退傾向から脱却し全体的には 上昇傾向にある。 幹線道路（都道）沿いの商業地域で、店舗等 が集積する繁華性の高い地域であり、今後も この状況が持続し、その需要は底堅く推移し ていくと考える。 画地の位置・形状及び規模、間口等の接面状 況などを総合的に勘案した結果、今後も標準 的な競争力を持続していくものと判断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％