別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八丈 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八丈 -1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八丈町大賀郷２２８４番 ②地積 　(㎡) 932   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか家族 寮も見られる既成住 宅地域 南西5m町道 水道 裁判所前停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 裁判所前停南西方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心とする旧来からの住宅地であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂下地区を中心とする島内全域の住宅地域であり、八丈町中心部への接近性に優れたエリアであれば代替 性は強い。当該地域における主な需要者層は地方公共団体・島内居住者が中心であるが、島外者による取得も認められ る。中心となる価格帯はエリアによってバラツキがあるものの、住宅需要について大きな変化はみられず、建物付で１ ，０００万円～１，２００万円程度であるが、民間による土地のみの取引は極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は流通性の観点から実際の取引価格を基礎としており、実証的な価格である。市場参加者である個人は、類似 不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向にある。以上より、市場性を反映 した比準価格を妥当と判断し、島内における他の標準地の価格水準等を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により激減した来島者数は回 復傾向にある。人口減少及び高齢化は進行し ているが、住宅地価への影響は限定的である 。 低層住宅を中心とする旧来からの住宅地域で あり、地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％