別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東京三宅 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京三宅 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三宅村阿古６９１番１ ②地積 　(㎡) 514   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、小売店舗、 飲食店等が多い近隣 商業地域 東9.7m都道 水道 錆ヶ浜港入口停 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．７ｍ都道 交通 施設 錆ヶ浜港入口停南方 130m 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土産店、小売店舗等が見られる近隣商業地域であり地域要因に特段の変動はみられない。コロナ禍以降一部で休 業中と見られる店舗も存するが、地価への影響も限定的であり、当面は概ね現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地の存する三宅島内の近隣商業地域等を中心とする地域である。都道沿いの土地は道路用地買 収も比較的多く見られる。主たる需要者は公共用地買収を除くと自用を目的とした島内の一般事業者等と推定される。 しかし、取引市場が脆弱であり、供給者、需要者も概ね島内及び島内関係者が中心となるため、売買当事者の個別性に 価格が影響されやすい傾向が見られる。したがって、中心となる土地総額の把握はやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引価格に基づき、採用した事例は適切な補修正が行われている。当該地域は近隣商業地域であるが 、市場参加者は取引市場の動向、流通市場性を重視して意思決定を行う傾向にあるため、当該比準価格の規範性は高い 。なお、島内の賃貸投資市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。以上により、当該比準価格を妥 当と判断し、さらに島内に存する他の標準地等の価格水準等も検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内の人口は緩やかな減少傾向であり、老齢 化も進んでいる。コロナ禍以降の往来者数は 回復傾向にある。ただし、不動産需給はほぼ 変化なし。 近隣商業地域として成熟しており、地域要因 に特段の変動はない。地価は概ね横ばい傾向 で推移している。 代替競争不動産との関係において、概ね標準 的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％