別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神津島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神津島 -1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　小澤　勝実   TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神津島村９９５番 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか民宿 、店舗等が混在する 住宅地域 南2.2m村道 水道、下水 ホテル神津館前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．２ｍ村道 交通 施設 ホテル神津館前北方 500m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、民宿、店舗等が混在して建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、住宅地域を中心に商業地域を含む島内全域に及ぶ。主たる需要者は自用を目的とした島内の居住者と公 共団体が中心である。人口は横ばいで推移して需要は安定しており、宅地の供給も少ない。不動産取引は公共団体によ る用地買収が多く、民間の不動産売買は少ない。需給者が広く参加できる不動産流通市場が成熟していないため、取引 に当たっては当事者間の個別的な事情が大きく影響する傾向があり、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神津島村の市場の特性から、取引事例が少なく、取引事例比較法で採用した取引事例には取引当事者間の事情が影響し たものもあった。収集できた資料に限界はあったものの、比準価格は対象標準地の地価を示す説得力ある価格であると 判断する。収益還元法は、賃貸不動産市場が未成熟であるため適用できなかった。よって比準価格を標準とし、併せて 価格形成要因の変動状況及び周辺の標準地、基準地との均衡も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の持ち直しが期待される一方、物価上昇 、金融資本市場の変動、ウクライナ情勢の長 期化等に注意する必要がある。 神津島村の中心部に存する住宅地域として熟 成しており、地域要因に特段の変動はない。 当面は現状維持で推移するものと予測される 。 個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内 でほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普 通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％