別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 日の出 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　岡本　和弘   TEL.

鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下原３５番６ ②地積 　(㎡) 1,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 地区計画等 (70,200) 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の工場と倉庫 が多く、ＩＣに近い 工業地域 北8m町道 水道、下水 秋川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫・工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道「日の出ＩＣ」まで約 ８００ｍ 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 秋川駅北西方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性に影響を与える要因は見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域の工業地域一円のほか、隣県の圏央道ＩＣ周辺の工業地域に及ぶ。主たる需要者は、地元法 人、物流事業者が想定される。圏域内における工業地の地価は、圏央道の整備による利便性の向上や物流適地に対する 需要増等を背景とし上昇している。なお需要の多寡は一様ではなく、画地規模、街路条件、利便性等により異なってい る。取引価格は、規模や立地条件等の個別的要因により様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性のある取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格は、賃 貸市場が未成熟で、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向は低く、取引の実態にも合致しないため試算しなかった 。よって、市場の需給動向を中心に地価が形成され、自己使用目的の取引が主体となっている市場の特性を考慮のうえ 、説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,800 円／㎡ [107.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [100.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、コロナ禍に おいて不動産市場は底堅い動きを見せている が、物価上昇や金融資本市場の変動等に注意 する必要がある。 工業団地として熟成しており、地域要因に特 段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％