鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京瑞穂 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＮＫＺ５Ｋ -952	青梅市		森林		不整形	西0.6m市道		｢調区｣国立公(普通)
b	ＮＫＺ５Ｋ -954	八王子市		森林の土地所有権		不整形	南西9m都道		｢調区｣地森計
c	ＮＫＺ５Ｋ -956	八王子市		その他		ほぼ長方形	北東4m道路		｢調区｣
d	ＮＫＺ５Ｋ -957	八王子市		森林の土地所有権		不整形	北東2m道路		｢調区｣地森計都立公(３種)
e	ＯＫＡ５Ｋ -951	あきる野市		森林		不整形	北2.5m道路		｢調区｣地森計都立公(普通)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,232	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	2,228	100 [ 57.8]	3,855	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,860
b	(　 ) 3,025	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	3,016	100 [ 75.8]	3,979		3,980
c	(　 ) 2,799	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	2,796	100 [ 73.7]	3,794		3,790
d	(　 ) 2,200	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	2,198	100 [ 53.4]	4,116		4,120
e	(　 ) 1,781	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	1,777	100 [ 48.0]	3,702		3,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.01	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -45.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.01	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -25.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.01	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -27.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.01	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -45.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.01	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -52.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 3,890 円／㎡]

東京瑞穂 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
控除法は非適用のため、転換後、造成後の公示価格からの検討は不要。

東京瑞穂 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林業経営実態が少なく、収益価格と地価との相関関係が希薄であり、収益還元法の適用に
合理性がないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出
東京瑞穂 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京瑞穂 13-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　押谷　誠治

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

3,880 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						82.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字武蔵野９６７番

②地積(㎡)

4,826

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

山林（雑木林）

雑木を中心とする市街
地に近い平坦林地域

北東3.6m未舗装町道、背面道

箱根ケ崎

2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 500 ｍ、西　 0 ｍ、南　 300 ｍ、北　 50 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 5,000 ㎡程度、形状　　長方形、方位・傾斜度(　　)向　平坦

④地域的特性

特記

事項

圏央道の青梅ＩＣまで約２ｋ
ｍ

道

路

３．６ｍ未舗装町道

交通

施設

箱根ケ崎駅北西方

2.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は主として平地林、一部事業所が見られるが、宅地地域からの、地価波及効果は見られない。

(3)最有効使用の判定

林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 3,880 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩地域全域の林地地域である。林地の需要者は道路拡幅を行う公共事業者、隣地買い増しを目的とする
採石業者、採算がとれる林地であれば、宅地開発業者の需要も認められる。対象地付近の林地は比較的市街地に近接し
た平地林で、道路は未舗装で狭いが、造成、伐採等を行うことにより、資材置場の利用も可能である。全体的に林地の
取引件数は少なく、個別的事情も強い為、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

林地を造成し宅地化を想定した控除法は現実的ではなく適用できない。収益還元法も林業経営に着目する方式であるが
、採算が合わず、想定要素も多い為、試算は困難である。よって広域的に収集選択した林地事例から求めた比準価格を
中心に、神奈川県、埼玉県、山梨県を含めた広域的な林地価額の推移動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 2,130 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 100.0]

100
[ 54.7]

[ 100.0]
100

　　3,860

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 3,900 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -0.5 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西多摩エリアでは林地の宅地開発は殆ど見られない
。人口減少、林業従事者減少により林地の取引件数
は極めて少ない。

周辺一帯は平地林、市街地からの影響は見られず、
当面、現況の状態を維持。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  -5.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0