別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 東京瑞穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄   TEL.

鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町長岡２丁目７番５ ②地積 　(㎡) 1,483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が多い内陸型工業地 域 北12m町道 水道、下水 箱根ケ崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道の青梅ＩＣまで約３． ５ｋｍ。 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 箱根ケ崎駅西方 2.1km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想され る。地価は、強含みで推移していくと予想される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地区全域の工業地域と、さらには埼玉県から神奈川県にかけての圏央道沿線の工業地域。主な需要 者は中小規模の事業者。近年の圏央道延伸による交通条件の向上により同一需給圏は広がってきた。コロナ禍は続いて いるが大きなマイナス要因とはなっておらず、むしろＥコマースを背景とした物流需要と低金利が追い風になっている 。取引規模はまちまちで中心価格帯はないが、数億円から十億円レベルの取引となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地価は売買市場における需要と供給のバランスを中心に形成されている。賃貸中の工場や事業所も多少はあるが賃貸事 業による収益性と地価との関連性が低いこと等から、収益還元法は適用できない。一方、比準価格は、評価対象不動産 と類似性の高い工業地事例から求められており信頼性が高い。よって比準価格を標準とし、地価変動率の検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は続いているが、不動産市場は落ち 着きを取り戻している。Ｅコマースの隆盛が 先導して工業地市場は上昇傾向で推移してい る。 大きな変動はないが、圏央道の延伸が、広域 的な競争力向上に寄与している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％