別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東京瑞穂 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -8 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字池廻り５２０番８ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が建つ住宅地 域 東4m町道 水道、下水 箱根ケ崎 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　町道 交通 施設 箱根ケ崎駅北方 700m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に価格形成に大きな影響を与える要因の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線、青梅線各駅を最寄り駅とする西多摩地区の住宅地域である。同地域は物件の総額が取引指 標となる地域であり、新築戸建住宅で２，０００万円台半ばから後半、中古戸建住宅で１，０００万円台半ばから後半 が相場となる。主な需要者は、子育て世代を中心とした一次取得者層で、瑞穂町内の住み替えを中心に、隣接市からの 住み替えが散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例 より求められており実証的な価格である。対象標準地は郊外部の住宅地域に存するため、収益的な利用を行うことが困 難であることから収益還元法の適用は行わない。以上より、市場の特性を踏まえ、比準価格を標準に代表標準地からの 検討を加えて、最近の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [102.0] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高、海外の情勢不安から、将来の 経済動向は不透明であり一部富裕層を除いて は慎重な行動が目立つ。 木造二階建の戸建住宅を中心とした住宅地域 であり、今後も現状のまま推移するものと考 えられる。地域内に特段の地域要因の変化は ない。 標準的な画地として、特段の変化要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％