別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 東京瑞穂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字宿東２３６５番４ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地が見られる既成住 宅地域 北西4m町道 水道、下水 箱根ケ崎 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　町道 交通 施設 箱根ケ崎駅東方 700m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近い住宅地域で、熟成度は高い。周辺環境は当面、現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂町内、及びその周辺市の住宅地域、主たる需要者は瑞穂町内及びその周辺市に居住する個人、地縁を 有する地元住民であり、都心部からの転入者は少ない。町役場に近く、街路状態、画地配置状態は概ね良好、住宅熟成 度も高い。住宅需要は安定、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度で取引されている。地価はやや上昇傾向で推 移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視して取引が行われる自用地を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、投資 採算性に着目した投資用不動産取引は殆ど見られず、収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺地域に存 する類似性の高い事例を採用し、各要因比較を適正に行って求めており、市場の実態を反映した説得力の高い価格であ る。よって本件では比準価格を標準とし、周辺公示地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　瑞穂 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での居住環境への意識が高まる。働 き方の変化などにより、郊外エリアの地価は 上昇傾向。円安、物価高、金利の先行き等不 安要素は多い。 町役場に近い成熟した住宅地域、土地需要は 安定している。地域性に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％