別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 東京瑞穂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町大字殿ケ谷字狭山平８８４番３ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4m町道 水道、下水 箱根ケ崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　町道 交通 施設 箱根ケ崎駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅が主に建つ住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線・青梅線、五日市線、西武拝島線を最寄り駅とする瑞穂町ほか西多摩地区である。主な需要 者は瑞穂町に地縁的な選好性を有する者及び一次取得者層である。瑞穂町郊外部に位置する住宅地域であるため、不動 産に対する引き合い自体は弱いが不動産需要は持ち直している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で３，０００万円～ ３，５００万円程度、土地は１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例 より求められており、実証的な価格である。対象標準地の存する地域は郊外部の住宅地域で、賃貸経営は成り立たない と思われる。従って、収益的な利用を行うことが困難であることから収益還元法の適用は行わない。以上より、比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [119.8] [104.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は微減傾向で、高齢化率は微増傾 向にある。コロナ禍の不動産市場に対する影 響は落ち着きつつあるが先行き不透明である 。 古くからの戸建住宅を中心とした住宅地域で あるが、不動産市況は持ち直している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％